最近“一直很忙”的SOHO中國(guó)主席潘石屹昨天出現(xiàn)在公司新聞發(fā)布會(huì)上，宣布SOHO中國(guó)結(jié)束三年“地荒”，以接近35億元的價(jià)格拿下北京三里屯47萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目。
潘石屹表示，這個(gè)項(xiàng)目的獲得意味著SOHO徹底放棄進(jìn)入上海地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，SOHO中國(guó)赴港上市的圖謀也隨著其土地儲(chǔ)備的跟進(jìn)變得清晰起來(lái)。
徹底放棄上海市場(chǎng)
三里屯項(xiàng)目位于三里屯工體北路以南，南三里屯路西側(cè)，新三里屯“太古廣場(chǎng)”正南面，已被命名為“三里屯SOHO”。總建筑面積47萬(wàn)平方米，包含商業(yè)、寫字樓和高檔公寓，并將在2008、2009年陸續(xù)完成全部項(xiàng)目的建設(shè)。
SOHO為三里屯項(xiàng)目土地投下將近35個(gè)億，成為公司在拿地中投資金額最大的一次。
潘石屹表示，有了三里屯項(xiàng)目之后，SOHO就放棄了在其他地區(qū)尋找土地的計(jì)劃，由于三里屯項(xiàng)目可以運(yùn)作3年左右，3年后上海市場(chǎng)更加趨于成熟，機(jī)會(huì)更少，公司不會(huì)再介入這類地區(qū)，即使未來(lái)SO－HO打算走出北京，也會(huì)瞄準(zhǔn)更加有開(kāi)發(fā)潛力的二級(jí)省會(huì)城市。從這個(gè)意義上來(lái)講，SOHO等于徹底放棄上海市場(chǎng)。
過(guò)去兩年里，潘石屹旗下SOHO中國(guó)特意成立由公司高層組成的土地小組，四處尋覓土地資源，其中兩個(gè)主要目標(biāo)是上海和天津。土地小組把“上海出讓土地公告的標(biāo)書買回來(lái)，還接觸了上海的地方政府�！弊罱淮蜸OHO參與上海土地市場(chǎng)，是今年年初長(zhǎng)寧虹橋拓展區(qū)地塊的招標(biāo)，這塊地最終被虹橋上海城開(kāi)發(fā)商、澳門賭王何鴻燊以1.9萬(wàn)元/平方米的超高樓板價(jià)拿下。
香港上市計(jì)劃浮出水面
有消息稱，SOHO中國(guó)將在今年上半年在香港上市，高盛將是SOHO中國(guó)上市的主承銷商，而匯豐控股將是聯(lián)席主承銷商，融資額度預(yù)計(jì)達(dá)到30多億港元。
昨天記者會(huì)上，潘石屹對(duì)此一如既往不作任何回應(yīng)。但是，由于SOHO中國(guó)最近開(kāi)始在土地市場(chǎng)有所作為，一直不缺錢的SOHO中國(guó)顯然需要更加強(qiáng)大的資金支持。
據(jù)悉，為建造三里屯項(xiàng)目，SO－HO中國(guó)向主要往來(lái)銀行中信銀行貸款20億元，除此之外，SOHO中國(guó)還在北京市中心地區(qū)積極洽談另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，不可能僅僅依靠銀行來(lái)支撐。記者會(huì)上，潘石屹明確表示，對(duì)現(xiàn)金流規(guī)劃一向保守的SOHO中國(guó)對(duì)成本高昂的私募融資并不感興趣，顯示著公司對(duì)于此次上市計(jì)劃信心十足。
早在2002年SOHO中國(guó)即宣布計(jì)劃同時(shí)在美國(guó)以及港交所上市，但由于當(dāng)?shù)刭Y本對(duì)公司認(rèn)識(shí)不足等原因，上市計(jì)劃最終夭折。5年之后，公司再次謀求上市計(jì)劃同樣異常謹(jǐn)慎，雖然潘石屹表示公司正在積極尋找新項(xiàng)目，但以目前公司數(shù)十萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量，似乎并不太能夠讓投資者對(duì)公司未來(lái)成長(zhǎng)潛力放心。
除了SOHO中國(guó)之外，上海大華集團(tuán)、廣州合景泰富地產(chǎn)和恒達(dá)地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)、鴻隆地產(chǎn)以及北京中遠(yuǎn)地產(chǎn)都有香港上市打算。正如潘石屹所言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“最近非常缺少資金”。
開(kāi)發(fā)商或轉(zhuǎn)售為租
對(duì)于業(yè)界關(guān)心的土地增值稅問(wèn)題，潘石屹表示，SOHO中國(guó)所開(kāi)發(fā)的SOHO現(xiàn)代城已經(jīng)應(yīng)境外股東要求，完成項(xiàng)目清算并全額繳納土地增值稅。雖然他沒(méi)有透露繳納金額，但由于土地增值稅緣故，一向長(zhǎng)于建筑設(shè)計(jì)和銷售的SOHO中國(guó)開(kāi)始考慮起持有物業(yè)的可能性。
國(guó)稅總局年初發(fā)文規(guī)定，征稅額度高達(dá)30％－60％的土地增值稅從2月1日起開(kāi)始全面清算，雖然地方政府還沒(méi)有相關(guān)執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，但已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商緊張不小。
潘石屹表示，土地增值稅的正式清算，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商未來(lái)更多選擇持有物業(yè)，而不是建成之后將物業(yè)售出。而公司也將在衡量繳稅額與利潤(rùn)比例之后，很可能在新建項(xiàng)目建成之后，將物業(yè)自己持有。不過(guò)，除了長(zhǎng)期占用資金之外，這一規(guī)劃最大的難題在于SOHO中國(guó)雖然精通建造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理卻并不擅長(zhǎng)。
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