作者：王曉慧
編者按
上市的話題不說，房價的問題不談，政府的做法不論……2006年，一向被媒體稱之為愛作秀的北京房地產(chǎn)大佬潘石屹似乎淡出了媒體視野。
老潘擁有生意人的精明和狡黠，當(dāng)他背負(fù)太多的時候，反而去找最簡單的方式釋放。
心底最真的那份淳樸使老潘在情感糾葛上選擇退讓。偶爾地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和覺悟。
Pan Shiyi, doing business under some belief
2006年終于過去了。
對于房地產(chǎn)商來講，2006年是他們想說又不敢說話的一年。違法土地的收回和腐敗官員的落馬使得房地產(chǎn)開發(fā)商人人自危，地產(chǎn)新政接二連三地出臺，讓開發(fā)商們變得異常謹(jǐn)慎和低調(diào)……
近日，SOHO中國赴港上市再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點。而在其上市傳聞的背后，還緊跟著華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)等眾多北京房企謀求上市的消息。這些涉及上市傳聞的房地產(chǎn)公司對上市二字毫無例外地選擇了沉默，潘石屹也不例外。
前車之鑒 絕口不提上市
無可奉告，我們這次訪談可以結(jié)束了。采訪剛剛開始，老潘便讓記者吃了閉門羹，他明確表示，上市的話題一概不提。
潘石屹回避的話題恰恰是證券市場投資者關(guān)心的問題。采訪潘石屹之前，記者采訪了一些機(jī)構(gòu)投資者和股民，他們對SOHO中國遲遲不上市表示質(zhì)疑。企業(yè)上市不僅能夠籌集發(fā)展資金，而且能建立一個融資平臺。哪家企業(yè)能保證每時每刻資金充足？又有哪家企業(yè)會嫌融資渠道太多呢？
其實，SOHO中國早在2002年就打算在美國和香港同時上市，但潘石屹當(dāng)時的高調(diào)并沒有給SOHO中國帶去良好的預(yù)期，最終上市計劃流產(chǎn)。
有道是一朝被蛇咬，十年怕井繩。有了上次的教訓(xùn)，對傳聞中的SOHO中國上市，潘石屹此次謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎應(yīng)對也就可以理解了。近幾年，房地產(chǎn)界政策變幻莫測，老潘一改此前的處事風(fēng)格也情有可原。
中信證券研發(fā)中心總經(jīng)理王德勇表示，作為地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該抓緊上市了，因為今后房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠資本力量。王德勇建議房地產(chǎn)企業(yè)最好選擇在境內(nèi)上市，因為當(dāng)今境內(nèi)的資本市場融資環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于境外，融資效率也非常高。無論是在發(fā)行價格還是融資成本方面，境內(nèi)市場都具備相當(dāng)大的優(yōu)勢。
房地產(chǎn)一直屬于負(fù)債率較高的行業(yè)，融資對于地產(chǎn)企業(yè)而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎從不為缺錢發(fā)愁，我們近四年半的時間，資產(chǎn)負(fù)債率是零，這四年半，我們沒借過銀行一分錢。雖然最近剛向銀行借了一些錢，資產(chǎn)負(fù)債率也就是20%～30%。
對于如何控制資金風(fēng)險，老潘覺得自己做得好就行，給別人出主意，別人也未必會聽，每家企業(yè)都有自己的融資手段和獨門絕活。為了表明不是在敷衍記者，老潘舉了順馳中國董事長孫宏斌的例子，他就有自己的融資辦法。
樂得其所土地增值稅
影響不大
2007年1月16日，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求自2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。清算土地增值稅的消息一出，中國股市可謂是春江水暖鴨先知，68只A股房地產(chǎn)股票中有26只跌停。同時，香港股市也有十幾只房地產(chǎn)股下跌，僅一個上午，100億港幣市值付之東流。
第二天，十幾家上市公司發(fā)布公告，政策的出臺對我們沒有影響。有沒有影響，股民一目了然。據(jù)專家介紹，土地增值稅清算會普遍加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力、壓縮利潤空間，使行業(yè)毛利率平均下降10個百分點左右。
對SOHO中國沒有任何影響。潘石屹看出記者的半信半疑，繼而解釋，第一，SOHO所有的項目都是預(yù)提，土地增值稅這個文件下發(fā)之前（2月1日），我們已經(jīng)主動按照原來的土地增值稅條例上繳了，所以對我們影響不大。比如，我們?nèi)ツ昃桶熏F(xiàn)代城這個項目的土地增值稅全都交完了，一分錢不欠。第二，SOHO的會計事務(wù)所是畢馬威，他們的預(yù)提額都非常保守，所以對我們現(xiàn)金流量不會有什么影響。
起初，潘石屹對畢馬威的嚴(yán)謹(jǐn)并不認(rèn)同。在得知同行中很多地產(chǎn)公司沒有預(yù)繳土地增值稅，而畢馬威卻要SOHO中國按照100%的比例預(yù)提的時候，潘石屹曾覺得不公平，因此多次與畢馬威討論此事。但是畢馬威一直堅持，認(rèn)為必須按國務(wù)院1993年12月下發(fā)的文件執(zhí)行。
其實，土地增值稅是個被束之高閣十多年的老稅種。畢馬威所指的文件就是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，早在1993年即已經(jīng)出臺。當(dāng)時出臺該文件的目的是為了抑制海南瘋狂的房地產(chǎn)投機(jī)，短期效果十分明顯，沉重打擊了投機(jī)商。但是，該文件出臺以后并未得到嚴(yán)格的貫徹實施。
至今，房地產(chǎn)公司清繳土地增值稅非常少，大都采用按照銷售額的1%預(yù)繳的方式。潘石屹解釋，清繳是一個特別復(fù)雜的技術(shù)問題，熟悉這個過程的人會發(fā)現(xiàn)，各個地方的政策都不一樣，但都不是用清繳的方式，而是用預(yù)繳的方式。
按銷售額1%計提夠交土地增值稅嗎？記者從幾個專家處得到的答案都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從幾家上市公司的三季度報告來看，即使按照30%的最低稅率計算，應(yīng)繳土地增值稅平均占到銷售額10%以上。高利潤的商品房、別墅、高檔公寓項目應(yīng)繳納的土地增值稅就更高。
王德勇告訴記者，這個政策對預(yù)提了增值稅的地產(chǎn)企業(yè)影響較小，但是也有影響，即使是按照1%的稅率足額計提，企業(yè)的現(xiàn)金流和日后的土地儲備也都有影響。據(jù)了解，68家A股房地產(chǎn)上市公司中，已經(jīng)進(jìn)行預(yù)提的還不到一半，其中，大部分預(yù)提也是近幾年才開始的。難怪會有如此多的房地產(chǎn)股票大驚失色。
畢馬威的謹(jǐn)慎得到了好的結(jié)果，讓SOHO中國避開了此次清算風(fēng)險。任憑外面人喊馬叫，老潘現(xiàn)在心里美滋滋的，跟沒事兒人一樣。
痛斥潛規(guī)則 堅守房地產(chǎn)
近幾年地產(chǎn)界風(fēng)云變幻，很多地產(chǎn)商就此打起了轉(zhuǎn)行的主意。今典集團(tuán)的張寶全要去拍電影，萬科的業(yè)務(wù)更是涉及了物業(yè)管理、旅游、金融投資等多個領(lǐng)域�？粗磉叺娜瞬粍�(wù)正業(yè)，小地主潘石屹依然選擇堅守地產(chǎn)這個領(lǐng)域，他的理由很簡單，我對房地產(chǎn)的發(fā)展很樂觀。
潘石屹給記者列舉了這樣幾個數(shù)據(jù)：2006年，北京一手房的銷售額超過2000億元，新房售出18萬套，其中不包括寫字樓。一年2000億元的銷售額，這是多大的購買力啊，全中國哪個行業(yè)年銷售額能超過2000億元？潘石屹的感嘆說明他對這種市場表現(xiàn)非常滿意。
地產(chǎn)市場的銷量帶給潘石屹充足的信心，同時，潘石屹看重的還有二線城市的潛力。中國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛發(fā)展，城市里雖然高樓密布，但是農(nóng)村里還都是土坯房。中國房地產(chǎn)還有特別大的發(fā)展�，F(xiàn)在北京、上海的市場發(fā)展起來了，但是二線城市還沒有發(fā)展呢！
地產(chǎn)市場的發(fā)展前景讓潘石屹選擇了堅守，但也有讓他感覺受束縛的地方，比如土地交易價格的不透明。
2003年以前，房地產(chǎn)商異地發(fā)展處處撞墻，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，這種情況更是王小二過年，一年不如一年。
潘石屹給記者列舉了廣渠路地塊的例子。負(fù)有地王美譽的廣渠路36號地段是眾地產(chǎn)商追求的對象，這場招標(biāo)引來了十三家地產(chǎn)諸侯競逐。其中包括華潤置地、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)等。
但是，最終的招標(biāo)結(jié)果卻讓業(yè)界大為不滿，出價的第一名到第五名都沒有中標(biāo)，中標(biāo)的第六名是北京城建和城開公司聯(lián)合體，這兩家公司均是北京市國資委的旗下公司。有媒體報道，這家公司沒有能力進(jìn)行一次性付款，而一次性付款卻是招標(biāo)前的明文規(guī)定。
事隔多日，潘石屹依然對此事喘不勻氣，排名靠前的都是實力雄厚的公司，拿著真金白銀去競標(biāo)，第六名沒有資金，沒有能力，為什么還會把項目交給他們？現(xiàn)在這樣的事情接二連三地發(fā)生。
潘石屹很明確，無論政府'招拍掛'的標(biāo)準(zhǔn)有多極端，只要之前定下了一個標(biāo)準(zhǔn)就行。價格的不透明對整個地產(chǎn)界不公平，政府稅收也會減少，對消費者也不公平。占了便宜的就只有一個，就是中標(biāo)者。
2004年后，協(xié)議出讓的土地交易方式基本上不再采用，招拍掛成為主要交易方式。這對于提高土地交易過程的市場化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐敗，減少了國有資產(chǎn)流失。但是，招拍掛機(jī)制雖然總體上優(yōu)于協(xié)議出讓，卻并不能保證解決土地交易過程中存在的所有問題。
一個制度的設(shè)計和執(zhí)行如果出現(xiàn)不當(dāng)，會扭曲一個行業(yè)的游戲規(guī)則。老潘希望地產(chǎn)界不會像娛樂圈那樣，形成一個潛規(guī)則，否則將對行業(yè)貽害無窮。
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