【本文摘要】我們平時(shí)看到的平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說(shuō)明任何問(wèn)題的，它的漲或跌同樣不能說(shuō)明問(wèn)題；2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，又會(huì)有哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量？
房?jī)r(jià)是這幾年越來(lái)越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見(jiàn)這樣的話題都躲避開(kāi)不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先聲明不談房?jī)r(jià)和與房?jī)r(jià)有關(guān)的問(wèn)題。
但記者的愛(ài)好恰恰是，你越想躲開(kāi)的問(wèn)題他越是要追問(wèn)，我只好在一段時(shí)間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。
最近我想一想，其實(shí)也沒(méi)有堅(jiān)決不談房?jī)r(jià)的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法？每個(gè)人處的位置不同，看問(wèn)題的角度自然就不同，大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開(kāi)闊視聽(tīng)，總不是壞事。
北京房?jī)r(jià)分布像條大頭魚(yú)
我們平時(shí)看到的平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說(shuō)明任何問(wèn)題的，它的漲或跌同樣不能說(shuō)明問(wèn)題。
以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫(xiě)字樓、商鋪，最高銷售價(jià)格是大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，它的單價(jià)突破了每平方米4.6萬(wàn)元；其次是華遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價(jià)也在每平方米4萬(wàn)元以上。
同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項(xiàng)目均價(jià)在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。取它們的平均值來(lái)看房?jī)r(jià)的漲跌顯然沒(méi)有意義。
我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對(duì)房?jī)r(jià)的分布情況做一個(gè)簡(jiǎn)單分析。
經(jīng)我們計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，2005年不同價(jià)位房屋的銷售面積分布情況呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個(gè)大頭，后面拖著高價(jià)位房子形成的長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴，像一條大頭魚(yú)一樣。越是高檔房，銷售面積就越少。
如果還用“大頭魚(yú)”來(lái)形象描述2005年、2006年的房?jī)r(jià)分布變化趨勢(shì)，那就是這條魚(yú)的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。
影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素
這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么？未來(lái)還會(huì)有一些什么原因影響房?jī)r(jià)？
房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量。
首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，這是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的主要原因，也是最基本的原因。2007年，這一點(diǎn)并沒(méi)有變化。
其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。這也是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣道理。
第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。
從總量上看，房子供應(yīng)量在增加，但比不上市場(chǎng)需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開(kāi)出讓土地分別是546萬(wàn)平方米、433萬(wàn)平方米，均是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬(wàn)平方米，僅是當(dāng)年銷售面積的36%。
以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收(現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%)，也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部門(mén)的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻在一步步提高。從2006年以來(lái)，一大部分中、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門(mén)檻高了而一步步在萎縮，中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，他們沒(méi)有品牌，沒(méi)有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷。那些有品牌，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。
另一條政策是清算從1994年1月1日以來(lái)的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒(méi)有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來(lái)幾年時(shí)間慢慢消亡。
第五，從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。
第六，北京市對(duì)外宣布未來(lái)將推出一千萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，一共兩千萬(wàn)平方米。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場(chǎng)，會(huì)成為拉低中低檔房房?jī)r(jià)的重要力量。
第七，去年曾有傳言說(shuō)，在2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，奧運(yùn)會(huì)期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并且增加市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。
非�？春弥袊�(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)
解決住房問(wèn)題，政府應(yīng)把主要的注意力放在經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補(bǔ)貼了多少年的經(jīng)濟(jì)適用房又通過(guò)上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負(fù)擔(dān)，也無(wú)法靠經(jīng)濟(jì)適用房的積累來(lái)解決社會(huì)中真正低收入人的住房問(wèn)題。
還要把權(quán)利和責(zé)任同時(shí)下放給政府最基層組織，因?yàn)槿袊?guó)各地的情況千差萬(wàn)別，很難用統(tǒng)一模式去解決問(wèn)題。
北京和全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，我都非�？春谩Ｋ哪陙�(lái)，我一直與一些持有悲觀觀點(diǎn)的朋友們辯論，甚至爭(zhēng)吵。慶幸的是還沒(méi)有發(fā)展到人身攻擊的地步。
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