問題在哪里？問題是國內(nèi)上市的公司是中國公司，它的主要業(yè)務(wù)在中國境內(nèi)，H股公司也是中國公司，它的主要業(yè)務(wù)也是在中國境內(nèi)。為什么H股公司它的資產(chǎn)可以得到準確定價？為什么H股公司在香港上市它的融資額在不斷地上升？也就是說，在香港的市場不但具有給資產(chǎn)準確定價的功能，而且香港市場具有可持續(xù)融資的功能。問題在什么地方？于是我們就比較了一下香港和國內(nèi)的區(qū)別，這是在第三張表上給出的，區(qū)別我不加評論，這里只是把事實列出來。香港是完全開放的國際市場，國內(nèi)是基本封閉的國內(nèi)市場；香港是一個充分競爭的市場，國內(nèi)是一個受到行政保護的市場；香港是一個放任自由的市場，價格由市場決定，機構(gòu)、個人這些市場參與者都是自負盈虧，國內(nèi)是一個政府頻繁干預(yù)的市場；香港是一個獨立的監(jiān)管體系和一個獨立的監(jiān)管當局，而國內(nèi)監(jiān)管是在政府，在金融機構(gòu)，在股民的影響下，帶著多重的目標進行著非常吃力的監(jiān)管。
在香港市場，媒體是進行監(jiān)督，國內(nèi)媒體則進行炒作，資本市場的問題在香港是一個純商業(yè)問題，到國內(nèi)不知道為什么變成了社會問題，互相評論。給出我所看到的香港市場和國內(nèi)市場的區(qū)別，結(jié)論是什么，2006年的市場展望是什么，市場的展望是大陸市場應(yīng)該越來越像香港市場，只有這樣才能夠準確地為資產(chǎn)定價，只有這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的融資。如果我們在制度改革方面推進速度慢的話，如果我們在制度改革方面不得力的話，這一趨勢會繼續(xù)下去。也就是香港在回歸祖國以后，不僅加強了國際中心的地位，而且香港會變成國內(nèi)金融中心，會有越來越多的國內(nèi)企業(yè)到香港去上市，這個趨勢已經(jīng)沒有辦法避免。所以，2006年我們希望我們國內(nèi)的市場在制度建設(shè)上多學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗，能夠在制度建設(shè)上步子跨的更大一點。
楊大明：謝謝許小年先生，他剛才給我們分析內(nèi)地和香港兩個市場的區(qū)別，這里面有一些是制度方面的，也講到了我們媒體。可能在某種意義上也是對于剛才哈繼銘先生和房超先生從另外一個角度做的闡釋。我昨天晚上查了美林集團在房地產(chǎn)方面的動作，知道你們在北京也有一些舉措，特別是我想作為像美林集團這樣的投資機構(gòu)來說，他怎么來看待中國國內(nèi)市場的形勢，另外，蓬鋼先生能不能解釋一下，通過你們的合作的街頭案例，一些金融機構(gòu)和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，能不能給我們做一個解釋？
蓬鋼：謝謝楊先生，很高興今天有這個機會跟大家交流一下我們作為國外的房地產(chǎn)投資機構(gòu)對于國內(nèi)市場的一些看法，就像剛才楊先生說的，在跟國內(nèi)的企業(yè)接觸過程當中有什么樣的感受？其實我們在中國的市場開始投資業(yè)務(wù)有兩到三年的時間，在過去的兩年里，其實從政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控方面主要有這么兩大政策調(diào)控，一個就是前年底、去年初對于銀行在房地產(chǎn)項目的貸款方面的宏觀調(diào)控，另外一個就是今年年初去年年底開始對于房地產(chǎn)市場里的泡沫的打擊，這兩大政策上的宏觀調(diào)控。第一個應(yīng)該說是國內(nèi)供應(yīng)方面的限制，因為當時國內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量非常大，現(xiàn)在供應(yīng)量也非常大。另外，銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)過程當中的參與量非常之大，一個房地產(chǎn)項目里面銀行貸款占整個資金的比例非常之多。
今年打擊泡沫的政策應(yīng)該從市場需求角度又重新給予一定的限制，這兩次限制從外資的角度和我個人的角度來看，第一是減少供應(yīng)和降低銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目過程當中的貸款支持，這是一個非常明智的做法。因為我覺得中國的房地產(chǎn)市場主要的問題在于供應(yīng)，而并不在于需求。中國實際上房地產(chǎn)市場需求量是非常健康的，而且它的需求主要來自這么幾大方面，一個是人口的城市化，包括城市的重新建設(shè)，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，還包括整個城市人口對于住房、對于寫字樓、對于生活空間從無到有的一個積累過程。這和西方比較成熟的房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)或者對于生活空間的需求完全是隨著經(jīng)濟的浮動而改變的需求是完全不一樣的，這一點是經(jīng)常被西方的經(jīng)濟學(xué)家所忽略的地方，我們的需求跟西方已經(jīng)達到的經(jīng)濟平衡的市場需求很不一樣。但是在供應(yīng)方面的確存在相當大的問題，這個問題主要來自整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的管理，還有房地產(chǎn)供應(yīng)鏈里面的銀行錢來的太容易這幾個方面引起的。的確在早一兩年的時候，我們看到市場上很多開發(fā)商都是頭一次做項目，以前不是專門做房地產(chǎn)的，通過各種各樣的關(guān)系找到一塊地，他以前是做其他的行業(yè)，突然間覺得房地產(chǎn)這個行業(yè)因為利潤率比較高，從其他行業(yè)積累了一點資金，通過各種各樣的關(guān)系找到地，然后通過各種各樣關(guān)系從銀行找到錢，這樣一個項目就輕而易舉上馬了，結(jié)果生產(chǎn)出來很多并不被市場所接受的產(chǎn)品，這樣造成相當大規(guī)模的浪費。 我們最開始進入中國市場的時候，是從做不良貸款業(yè)務(wù)開始的，我們的確有機會看到在銀行體系里面，因為項目上馬的草率，造成了很大量的不良貸款，由于對于項目的市場接受能力的錯誤估計而造成的。所以，我覺得這兩次宏觀調(diào)控，一次是對于供應(yīng)的調(diào)控是非常明智的，因為銀行的確沒有承受項目開發(fā)的能力，對于一個項目在資金上的支持不應(yīng)該達到那么高的比例。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)里的人應(yīng)該很清楚，前幾年一個房地產(chǎn)開發(fā)項目里面開發(fā)商自有資金所占的比例非常小，這是行業(yè)里面大家引以為榮又是存在很大風險的常見病，大家認為做房地產(chǎn)就是自己出很少的錢，用其他人的錢來獲得利潤。 這是很不健康的想法。銀行如果能把為房地產(chǎn)項目提供80%、90%的資金支持，降到40%、50%的資金支持，這是一種很健康的趨勢。從這個情況來分析，我們倒是覺得控制供應(yīng)、控制銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，這樣的宏觀調(diào)控會持續(xù)比較久的時間，從銀行對于本身體制的貸款狀況控制，提高他們的資產(chǎn)質(zhì)量，降低不良資產(chǎn)的比率，這是一個非常重要的措施，我們覺得這個措施是會持久的。相反，對于市場需求方面的一些限制，應(yīng)該是一個暫時的現(xiàn)象，因為政府也未必不希望有一個非常繁榮的市場，也未必不希望房價賣的越來越高，房地產(chǎn)價格越來越高，這對于政府土地價格越來越高，尤其是以后要是有了房地產(chǎn)稅以后，盡量從稅收上提高政府的收入，這都是一個很積極的事。
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