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為什么潘石屹敢逆勢漲價？ |
(2008-9-2 9:06:03) 來源：解放日報  打印本頁 |
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一向愛說風(fēng)花雪月的潘石屹之所以被批駁，緣于他宣布逆勢漲價，宣布從9月1日起，SOHO中國旗下項目平均價格上調(diào)5%左右。這是繼百日巨變論之后再次口出驚人之語，遭到希望房價下跌的網(wǎng)民的圍剿。
潘之所以敢逆勢而行，基于如下市場理由。
潘表示，“SOHO中國目前的處境與中國其他房地產(chǎn)開發(fā)商完全相反”，為漲價提供了技術(shù)理由。首先是現(xiàn)金流充裕。潘曾表示，“我們公司的負(fù)債率很低，僅有10%左右，而有些開發(fā)商的負(fù)債率超過100%�！备鶕�(jù)已披露的房企上市公司中報，41家房企負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、金地集團在內(nèi)的18家房企負(fù)債率在70%紅線之上，整個房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口高達(dá)5000億元以上。而潘的公司，沒有欠銀行一分錢，也不欠別人一分錢。
不僅不欠錢，去年SOHO中國在香港上市，一向謹(jǐn)慎的潘現(xiàn)金流很充沛，這可以從潘的逆勢拿地就可以看得出來。2004年，潘從任志強手里購買尚都二期(即現(xiàn)在的SOHO尚都)，拿出近10億元的真金白銀。SOHO中國8月30日宣布，已就收購北京中關(guān)村的一項商業(yè)項目達(dá)成協(xié)議，項目更名為中關(guān)村SOHO，綜合寫字樓與商業(yè)零售，總建筑面積近6萬平方米，收購價格8.9億元。潘的保守讓他只能一個個項目去做，在土地為王、擁有土地即可融資的時代，潘不是行業(yè)的領(lǐng)軍者，但在現(xiàn)金為王的緊縮時代，潘則幸運地成為拾貝殼者。
其次，潘做的不是住宅，而是商務(wù)樓宇。則使潘既能夠避免住宅價格過高的輿論沖擊，也能夠在仍然堅挺的商務(wù)樓宇市場占得一席之地。從上海、杭州等地看，商務(wù)樓宇與工業(yè)地產(chǎn)的交易量與價格并沒有出現(xiàn)滯脹趨勢，雖然有一些外資以離岸項目的方式退出，但有其他的資金接盤。從行業(yè)分析報告看，在住宅樓盤出現(xiàn)交易量下降、各個地區(qū)房價下挫后，樓宇經(jīng)濟成為接力者。尤其是位于城市黃金商業(yè)地段的樓盤，更是寸土寸金。
第三，潘找到了自己的消費群體。由于實體經(jīng)濟熱度降溫、股市變冷等因素刺激，以山西等地煤礦主為代表的產(chǎn)業(yè)資本紛紛尋找保值渠道。7月19日，SOHO中國的新項目三里屯SOHO開盤，開盤當(dāng)日成交40億元，而截至7月24日成交額已突破50億元，而此前的預(yù)估是10億元銷售額。銷售記錄中，過億元的大單子加起來有20億元左右，占總成交額的40%。其中，煤礦主、鐵礦主等資源和能源企業(yè)主的身影頻頻顯現(xiàn)。據(jù)報道，有幾筆值得關(guān)注的大單子，包括一筆4.5億元，一筆3.7億元，還有一筆2.3億元-2.4億元的單子，買家不是河北的鐵礦主，就是陜西、山西、內(nèi)蒙古等地的煤礦主。成熟的礦山收益遠(yuǎn)在房地產(chǎn)之上，年均收益達(dá)到300%到400%，這些資金急于尋找投資之門，大城市的商務(wù)樓宇成為最好選擇。更妙的是，這些資金擁有者由于錢來得輕松、資金量大，對于短期收益并不看重，而看重長期保值，以往購房的成功經(jīng)驗讓他們對黃金地產(chǎn)充滿信心。
潘逆勢漲價，不過是現(xiàn)金流充裕的商業(yè)地產(chǎn)商與高端消費群體一拍即合的產(chǎn)物，是市場的雙向選擇。以潘的個性，談不上想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨勢（客觀上也許起到了穩(wěn)定房地產(chǎn)軍心的作用），也不可能充當(dāng)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物。當(dāng)然，潘也可能存在誤判，一些外資暫時退出商業(yè)樓宇項目，說明市場判斷存在分歧。如果潘失誤，那么，市場會給他最嚴(yán)厲的懲罰，那就是沒有贏利甚至虧本，逼他降價，而不是如潮的口水。
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