從英國休假回國后，我認(rèn)真學(xué)習(xí)了最近政府出臺的一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，感覺真是有翻天覆地的變化，今天主要想談一談學(xué)習(xí)土地政策后的一些新體會。我一貫的態(tài)度是，我們永遠(yuǎn)都是市場的學(xué)生，所以我們要不斷地學(xué)習(xí)，不光要學(xué)習(xí)市場的規(guī)律，也要認(rèn)真學(xué)習(xí)政府給我們制定的邊界和規(guī)則，因為這些都極大地影響著我們在市場中生存的環(huán)境。
今年突擊供地會對08年以后房價產(chǎn)生影響
最近，北京市土地部門突然加大土地供應(yīng)量，即將推出可供交易的土地建筑面積多達(dá)500萬平方米，在今年年底之前可能還會有新的土地上市，這是近幾年來從未有過的事情。記得去年年初，我在接受媒體記者采訪時曾表示，政府的土地部門要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康地發(fā)展，一定要保持土地的供應(yīng)量和市場上房子的需求量相平衡。從前兩年政府公開出讓土地的情況來看，市場上土地是短缺的，尤其是北京四環(huán)之內(nèi)的土地，前年只占公開出讓土地面積的7.8％，而北京的四環(huán)內(nèi)又是北京比較成熟的城區(qū)，房子的需求量很大，形成了四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)不足的局面。我對此發(fā)表過一些看法，后來這些言論被個別媒體演繹成“地荒論”，我不幸也成了“地荒論”的始作俑者。當(dāng)土地供應(yīng)不足時，或者土地供應(yīng)的預(yù)期不足時，市場上的房價就會上漲，這是市場經(jīng)濟(jì)中最基本的價值規(guī)律。
這個月北京推出大量土地，而四環(huán)之內(nèi)的土地供應(yīng)量也不少，其中化工廠、北汽摩就有接近150萬平方米建筑面積的居住用地。在這500多萬平方米的土地供應(yīng)中，從品種上分析，絕大部分是居住型用地，商業(yè)和寫字樓用地很少，目前為止我只看到一塊；而在居住用地中，又有一部分是限價商品房用地和中低檔房的用地。這些土地的供應(yīng)很大程度上左右了今后的房價，這是調(diào)控市場最根本的方法，這些方法比提高銀行貸款利息，提高首付款要更有效。但這些用地要變成可以銷售、可以居住的房子，還需要幾年的時間，以北京過去“招、拍、掛”土地的經(jīng)驗來看，“招、拍、掛”之后的土地要等一年到一年半的時間，才能夠在市場上推出可銷售的期房，要建成可以居住的房子就需要更長的時間。而現(xiàn)在北京又處在舉辦奧運(yùn)會的前期，我想可能還會出臺一些限制政策，如臨近奧運(yùn)會期間遣散民工；奧運(yùn)會之前可能會停止審批一些奧運(yùn)期間要開工的項目等等，這些都會進(jìn)一步推遲今年下半年新上市的土地轉(zhuǎn)化成可銷售房子的速度，所以從供應(yīng)量上來說，今年下半年推出的這些土地的供應(yīng)量對今明兩年北京的房價影響不會很大，因為這些土地要形成房子的供應(yīng)基本上都是08年以后的事情了。今明兩年北京房價從供應(yīng)量的影響來看，主要取決于去年和前年北京供應(yīng)土地的數(shù)量、分布及品種。但今天北京這樣大量地推出土地對市場未來的預(yù)期有很大的影響，市場中還沒有購到房子的人心中就不會過于發(fā)慌了。尤其是推出限價商品房，不只是這些限價商品房的土地供應(yīng)會對市場產(chǎn)生直接的影響，分布在限價商品房周圍的其他商品房也會因限價商品房的出現(xiàn)而把價格拉低。通過限價商品房的一些具體規(guī)定也可以來了解限價商品房對未來市場上商品房走勢的影響具體有多大，但我在網(wǎng)上查詢了半天有關(guān)限價商品房具體的規(guī)定，還沒有找到。
831大限兩年后，強(qiáng)行收回土地的后果可能造成魚死網(wǎng)破
另外一項土地政策也會直接影響到未來房價，就是政府加大收回土地的力度。全國有一種土地項目被稱為“8.31項目”，即這些土地都是04年8月31號前批準(zhǔn)的土地，因為04年國土資源部發(fā)布政策，截止到04年8月31號，之后所有經(jīng)營性的土地都不得以協(xié)議性的方式出讓，必須全部采用“招、拍、掛”的方式進(jìn)行交易，所以這批土地的取得都非常地匆忙，有些也很盲目，根本沒有對未來市場給予充分的分析，當(dāng)時關(guān)注的點只是能不能趕上“8.31”最后一班車。今年的8月31號，距離前年“8.31”大限整整兩年的時間了，這兩年的時間也是政府這次宏觀調(diào)控策中不斷強(qiáng)調(diào)的一項，即“兩年內(nèi)不開發(fā)的土地要無償收回”。這批土地在一些開發(fā)商的手中，的確是沒有能力和資金去開發(fā)的，他們原以為趕上末班車可以在倒賣土地中獲利，但政府對倒賣土地又做了非常嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致有些匆忙開工的項目成了爛尾工程，資金短缺，互相扯皮，官司不斷，對社會財富也造成了很大的浪費。就是在北京最繁華的CBD區(qū)也有爛尾樓存在，有這么多的爛尾樓，對2008年北京即將舉辦的奧林匹克運(yùn)動會，對國家和城市的形象都會造成很大的負(fù)面影響。
在網(wǎng)上看到政府要加大收回這批土地的力度，但我認(rèn)為難度會非常大，糾紛也會很多。北京土地部門曾收回一塊摩根中心的土地，并公開招標(biāo)，我參加了招標(biāo)前的答疑會，投標(biāo)人都非常關(guān)心原來的糾紛會不會影響新中標(biāo)的業(yè)主，在會上，政府四個部門的領(lǐng)導(dǎo)都表示不會有影響，并且嚴(yán)格要求中標(biāo)的業(yè)主必須在8月份開工，以不影響2008年奧運(yùn)會的舉辦為前提。但從目前的情況來看，好像并不順利。我想，政府能否采用有償?shù)霓k法，把閑置的土地和爛尾的項目收回，因為無償收回的確會使這批房地產(chǎn)發(fā)展商家破人亡，能把這些閑置的土地和爛尾的項目使用起來，對國家、對社會、對目前一直上漲過快的房價都是非常有好處的。另外，從收回的途徑上是否考慮通過法律的手段，通過法院去收回。如果政府的某一個部門一定要用無償?shù)霓k法收回開發(fā)商的土地，最后的結(jié)果很可能是拼得魚死網(wǎng)破。同時，這批手里囤積著土地又不能開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商也不要占著茅坑不拉屎，商業(yè)用地的使用年限只有40年，但有個別的土地項目已經(jīng)拿到5、6年了，使用年限只有30多年了，如果能夠充分地把這些土地利用起來，對大家都是好事。政府在去年出臺的“國八條”中就明確強(qiáng)調(diào)了這條“兩年不開發(fā)的土地要收回 ”的政策，后又加了一條：“一年不開發(fā)的土地要收取閑置費”。從媒體的輿論來看，今年這兩個政策是真的要執(zhí)行了。
土地的“招拍掛”，應(yīng)該公開評委評分
社會上紛紛傳言說，政府和開發(fā)商在土地公開“招、拍、掛”中有貓膩，各種各樣的貓膩被描述得繪聲繪色。我親自經(jīng)歷了許多次“招、拍、掛”的全過程，雖然我們只中標(biāo)過一塊地，絕大多數(shù)我們都沒有中標(biāo)，但據(jù)我的觀察，“招、拍、掛”的程序是越來越規(guī)范，越來越嚴(yán)格了，因為有多方利益主體和眾多的媒體的嚴(yán)密監(jiān)督，幾乎沒有任何做手腳的機(jī)會。土地部門的工作人員和司法部門的公證人員在土地“招、拍、掛”的過程中都顯得謹(jǐn)小慎微，唯恐出現(xiàn)任何的紕漏。在招標(biāo)過程中，評委會的組成也是在評委數(shù)據(jù)庫中用抽簽、搖號的辦法臨時抽取的。我覺得還需要進(jìn)一步改進(jìn)的是：應(yīng)該公開各個評委的評分，防止在土地“招、拍、掛”的過程中出現(xiàn)足球場上的“黑哨”事件 。試想，選個“超女”，評委的評分都要公開，評委在眾目睽睽的電視屏幕上，被去掉一個最高分，去掉一個最低分，這幾億、幾十億國有資產(chǎn)的買賣怎么能不公開評委的評分呢？而關(guān)于評委評分的傳言和議論又是最多的，所以最好的監(jiān)督辦法是公開、透明。
國土資源部要求各級政府在一個月之內(nèi)公開2004年以來各個城市土地的出讓情況，這是一大進(jìn)步，正是這次的公開讓土地的信息透明了，讓購房人、開發(fā)商及所有參與房地產(chǎn)市場的人都有了應(yīng)有的知情權(quán)，但我不明白為什么不把2004年以前的項目和土地也一起公布了，讓社會、購房人、媒體、及房地產(chǎn)發(fā)展商的同行們互相監(jiān)督，這要比一、兩個監(jiān)察部門的監(jiān)督要更有效、更全面。任何“見光死”的東西，都是沒有生命力的，是腐朽的東西，房地產(chǎn)的市場也是如此。
僅從以上的政策來看，政府的土地管理政策是在03年的國務(wù)院“18號文件”、05年的“國八條”和今年的“國六條”一貫政策的指導(dǎo)下加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，這樣的政策讓房地產(chǎn)市場更加透明，更加公平了。我個人認(rèn)為，“18號文件”、“國八條”、“國六條”這些政策總的指導(dǎo)思想是完全一致的，都傳達(dá)出以下的信息：
一、房地產(chǎn)要市場化。原文是：要發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用。
二、加強(qiáng)和完善住房的社會保障，用經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋、限價商品房的辦法去解決低收入者的住房問題。資本主義國家都有這些住房保障的辦法，我們社會主義國家只能把這部分市場保障做得更好，做得更公平。在任何社會，貧富懸殊是每個社會最大的危險，通過這些具體的社會保障辦法，把住房上的貧困懸殊盡可能地縮小，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和住房的社會保障是不矛盾的，是互相促進(jìn)和補(bǔ)充的，只有房地產(chǎn)的市場健康發(fā)展了，政府有了更多的土地出讓金和稅收的收入，才更有條件和資金去解決好住房的社會保障問題。
三、規(guī)范市場。只有處罰和減少那些違法、違規(guī)的開發(fā)商，對購房人和其他守法的房地產(chǎn)發(fā)展商才是公平的，對市場才是一個真正的保護(hù)。以上三個文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)要規(guī)范市場，都是對已有政策的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。政府在市場中的主要職能就是要規(guī)范市場，清理那些假冒偽劣的產(chǎn)品和這些產(chǎn)品的制造商，也要不斷地改進(jìn)與今天社會和技術(shù)條件不適應(yīng)的技術(shù)規(guī)范。有一些落后的、過時的規(guī)范還在使用中。
四、加強(qiáng)信息的公開透明，在去年“國八條”第一條中就規(guī)定：“各個城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應(yīng)量、開發(fā)進(jìn)展和分布情況”。公開透明是市場經(jīng)濟(jì)中最基本的一條。
在這些土地政策中，執(zhí)行起來最困難的一條，可能還是“兩年不開發(fā)的土地要收回”這一條。的確，這條真正執(zhí)行起來的話，對那些房地產(chǎn)發(fā)展商來說是非常難受的，收回土地時他們一定會有許多的委屈和抱怨，但如果政府能夠以法制的、公平的、理智的態(tài)度上去處理這些事情，就可以渡過這些難關(guān)。同時，手上有地的那些房地產(chǎn)開發(fā)商，在過去幾年時間里，市場的價格和成交量都在不斷上漲的情況下這些土地都沒有開發(fā)起來，如果能和政府談妥，由政府付清成本后，收回土地對他們來說也不失為一條出路。
我在網(wǎng)上粗略地瀏覽了現(xiàn)在有關(guān)土地方面的政策，得出了這樣一些個人看法，也很不成熟，很膚淺，把它寫出來一是整理一下自己的思路，二是希望和同行們一起切磋這些不成熟的想法。
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