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地點(diǎn)：北京SOHO現(xiàn)代城辦公室
訪問者：投資部 Looi Lai Kiew; 住宅服務(wù)部 Chris Yeung，
時(shí) 間： 2006年3月23日

    SOHO中國所開發(fā)項(xiàng)目的客戶中約40%都是回頭客，潘石屹即是SOHO的標(biāo)志，代表著SOHO的形象，有這樣一位領(lǐng)軍人物，為公司省去了很多市場推廣的費(fèi)用。

    潘操著方言，屬于老派人物，他來自甘肅，但是他的孩子們說著流利的英語。潘并不看好與外商合資形式的合作，他說文化的差異注定了矛盾的產(chǎn)生。他舉了幾個(gè)例子，80年代曾有個(gè)臺(tái)灣商人在進(jìn)入香港市場時(shí)失敗了，也有歐洲人在試圖打入美國市場時(shí)遭遇失敗。他說這些合資方在期待收益的同時(shí)，只是簡單地把資金投了進(jìn)去，而沒有考慮由多方投資而產(chǎn)生的運(yùn)作困難。

    潘認(rèn)為對(duì)位置選擇的敏感性是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵，厚厚的市場報(bào)告只能反映冗長的宏觀數(shù)據(jù)，但卻不能代替商業(yè)敏感性。這正是外國人不能完全了解本地市場的原因，他們感覺不到不同待選地點(diǎn)間的細(xì)微不同，例如王府井和西單商業(yè)的吸引力是不同的。在潘看來，相對(duì)于建筑和材料，位置才是最重要的考慮因素。潘認(rèn)為香港開發(fā)商偏愛位于CBD核心區(qū)外的天安門地區(qū)。然而，作為一個(gè)潛在的房地產(chǎn)開發(fā)地塊，該地塊緊鄰古代的皇城，潛在的開發(fā)度低，外國人喜歡天安門附近的北京飯店，盡管那是一家國營的老飯店，而且那里的食物并不美味。

    潘說，在走過了第一個(gè)十年后，他對(duì)SOHO中國未來10年的發(fā)展計(jì)劃已經(jīng)心中有數(shù)。他深刻地了解到，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高速成長的房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金和人才。SOHO中國曾經(jīng)準(zhǔn)備在香港和紐約證券交易所上市，而且在當(dāng)時(shí)已獲得批準(zhǔn)，但是他感到公共上市公司不總是等同于更好的產(chǎn)品，虛報(bào)帳目和財(cái)務(wù)報(bào)告中的欺騙行為也屢有發(fā)生，而且考慮到當(dāng)時(shí)美國入侵伊拉克對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)可能帶來的影響，SOHO中國在這兩個(gè)證交所上市的計(jì)劃被束之高閣。當(dāng)我們問到，他是否還會(huì)在將來考慮公司上市，潘只是回答道，至少現(xiàn)在不會(huì)考慮SOHO中國上市的問題。我們相信，在未來?xiàng)l件成熟的時(shí)候，他會(huì)重新考慮他的上市計(jì)劃。

    潘認(rèn)為在財(cái)務(wù)方面，利息和中國商業(yè)銀行的貸款利率是房地產(chǎn)開發(fā)成功的決定因素。雖然潘的SOHO中國是中國近幾年的三大納稅大戶之一，他并不像他的同業(yè)一樣急于快速擴(kuò)張，他希望公司能夠健康地穩(wěn)步成長。在潘看來，未來形勢(shì)很難看清楚，特別是未來的三年。

    我們問潘石屹是否能分享他的計(jì)劃，除了商住兩用（SOHO）和度假產(chǎn)品（海南博鰲藍(lán)色海岸項(xiàng)目和長城腳下的公社）之外，SOHO中國還將推出什么樣的新產(chǎn)品？他說還在計(jì)劃中。

    潘認(rèn)為辦公空間本應(yīng)有著生活氣息，就像一個(gè)博物館，既可以讓人放松，也可以適于工作。他還以庫哈斯的中央電視臺(tái)新址設(shè)計(jì)和Prada的設(shè)計(jì)為例說明簡約的設(shè)計(jì)中融合了生活和風(fēng)格。

    潘最近受朋友的邀約，在電影“阿司匹林”中飾演了一個(gè)角色，不過他好像沒有計(jì)劃在電影表演上投入很多的時(shí)間。他喜歡在博客上自由地發(fā)表觀點(diǎn)，而非出現(xiàn)在電視中。

    在潘看來，窮人和富人能夠和睦相處。他說我們應(yīng)該同情處于貧窮和弱勢(shì)地位的人們，而不能輕視他們，他們不應(yīng)該因?yàn)樗麄兊奶幘扯艿截?zé)備。潘認(rèn)為一個(gè)城市應(yīng)該保持開放，而不能用保安和圍墻劃分界限。他把這個(gè)觀點(diǎn)和他的SOHO概念聯(lián)系起來，推崇富人和窮人可以在一個(gè)空間里相處，自由往來。而在香港，有著專門的富人區(qū)，高檔的度假村、俱樂部，加上昂貴的會(huì)員卡，彰顯著他們的社會(huì)地位。

    潘相信我們所有人都有一顆慈善的心。當(dāng)被問道什么類型的慈善活動(dòng)最吸引他，潘說“教育”，他強(qiáng)調(diào)了女童的教育非常重要，因?yàn)樗齻儠?huì)是下一代中國人的母親，相對(duì)父親而言，母親和孩子在一起的時(shí)間要更多。潘認(rèn)為教育方式、價(jià)值觀念和思維過程是極其重要的。

    潘完全不受SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO項(xiàng)目變化的影響，他聘請(qǐng)國際建筑設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)他的建筑，因?yàn)樗嘈乓蛔鶅?yōu)秀建筑的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)應(yīng)該是完美的，但是他期望他的建筑可以使北京人和他們的生活習(xí)慣個(gè)性化，成為一種生活方式的象征。例如，租戶們喜歡玻璃窗上張貼各種五顏六色、奇形怪狀的廣告（SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)師是崔愷，建外SOHO是由享譽(yù)世界的日本設(shè)計(jì)師山本理顯設(shè)計(jì)的），使原本干凈整齊的玻璃窗變得五花八門，潘認(rèn)為這反映出了生活的動(dòng)感，這正是他渴望在他開發(fā)的項(xiàng)目中所推廣的風(fēng)格。租戶們多為新興的高科技公司，即使有人退租，也會(huì)馬上有新的租戶，所以他的SOHO項(xiàng)目都能達(dá)到98％以上的出租率。在他即將推出的SOHO尚都項(xiàng)目，一座驚人的、充滿多變幾何形狀的玻璃大樓，潘已經(jīng)為五花八門的廣告做好了準(zhǔn)備，盡管這些廣告的粘貼會(huì)破壞澳大利亞建筑大師Peter Davidson的超酷玻璃外立面。除此之外，潘還說SOHO項(xiàng)目穩(wěn)定的高回報(bào)率和高出租率的記錄驗(yàn)證了他的產(chǎn)品正是市場需要的。他的SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目在短期內(nèi)就出現(xiàn)了熱銷，盡管當(dāng)時(shí)還被建筑工地包圍、周邊環(huán)境還不成熟，這一切都證明他開發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值。

    在商鋪項(xiàng)目方面，潘考慮到出租流量是商業(yè)項(xiàng)目的核心“生命力”，老租戶的離開為新租戶騰出了空間，周而復(fù)始，保持了商鋪空間的活力。在設(shè)計(jì)商鋪項(xiàng)目方面，他哲學(xué)地引用了山本理顯的“民主”風(fēng)格，沒有地標(biāo)性設(shè)計(jì)，也不是一個(gè)大型購物中心，每個(gè)鋪面的設(shè)計(jì)都是相同的，就像每個(gè)人都是平等的一樣。

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