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北京明年房價可能還要漲 普通住宅租金或?qū)⑸仙?/strong> |
(2005-12-15 16:27:58) 有位讀者讀過此文 來源：新華網(wǎng)  打印本頁 |
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偉業(yè)所據(jù)
從近幾年的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)對比來看，2003年上市2354.6萬平方米，2004年為2665.1萬平方米，2005年預計為2200萬平方米；而2003年的成交規(guī)模2507.4萬平方米，2004年成交規(guī)模3182.7萬平方米,2005年預計成交規(guī)模3300萬平方米。新增供應一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應求的最主要原因。從下圖的數(shù)據(jù)可以看出，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2005年同期同質(zhì)價格指數(shù)比2004年上漲10%以上。
中原所據(jù)
由2005年價格走勢線我們可以看出，年初住宅市場價格上漲很快，3月份價格更是達到了歷史最高點，增幅高達20.2%，而從4月份開始，國家宏觀調(diào)控政策對市場的影響開始顯現(xiàn)，住宅市場銷售價格開始下降，增幅明顯放緩。2006年住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，增幅繼續(xù)放緩。
共識三：二手房交易量回升
偉業(yè)觀點
客戶認知歸于理性，一、二手間藩籬漸破
宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場，購房客戶逐漸成熟，形成對房地產(chǎn)市場發(fā)展的理性認知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導等。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一手房強有力的補充。
中原觀點
“寒流”過后二手房交易量回升明年交易量將繼續(xù)增加
雖然消費者需求量對年度二手房總成交量起著主導性作用，但由于2005年整體房地產(chǎn)市場的動蕩，購房者對市場的消費信心還要慢慢恢復，再加之國家宏觀調(diào)控已進入周期性調(diào)整階段，2006年二手房成交量的增幅會趨緩，中原地產(chǎn)預計2006年北京二手房市場總成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。
偉業(yè)所據(jù)
據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日�？蛻粜枨髥柧沓闃诱{(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：43%的受訪者表示，當一手新房中不能選出自己滿意的房屋時，他們會考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場正在逐漸成為新房市場的強有力補充。
中原所據(jù)
從歷年北京二手房市場交易情況來看，2003年至2005年二手房成交量一路高漲，2003年成交量達到34703套，2004年達到57554套，2005年截止到10月，成交量已經(jīng)55000套左右，預計2005年全年的二手房交易量可達65000套，由此可見，二手房年交易量的上升幅度都非常明顯。從2006年二手房市場需求情況來看，未來的市場需求依然會保持一個強勁的態(tài)勢。
共識四：投資渠道多元化
偉業(yè)觀點
資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松
宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。面對此趨勢，2006年房地產(chǎn)市場投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局，REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點話題。同時，境內(nèi)金融機構(gòu)的投融資控制會相對較緊，境外投融資渠道會相對更多；國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款相對依然較緊，而針對購房終端客戶的貸款則有望相對放松。
中原觀點
融資需求增加，融資渠道多元化
資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。
此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。
偉業(yè)所據(jù)
自2003年以來，國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門檻不斷提高，使得發(fā)展商越來越難以從銀行取得貸款支持。在此背景下，國內(nèi)發(fā)展商不斷拓展融資渠道，如上市、與境外房地產(chǎn)投資基金合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及企業(yè)聯(lián)盟等；而“212”號文件的頒發(fā)與實行，使得發(fā)展商從信托公司獲取融資的門檻被大大提高，對發(fā)展商而言無疑是雪上加霜。 |
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