本報(bào)記者 吳迪；見習(xí)記者 田新杰 上海報(bào)道
“大家都很擔(dān)憂”，這是俞斌對(duì)記者的開場(chǎng)白。
10月20日晚，華燈初上，記者找到俞斌的時(shí)候，他剛剛結(jié)束了當(dāng)天對(duì)于上海市地產(chǎn)界知名專家的連環(huán)走訪。俞在上海有20多年房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)�，F(xiàn)在的職務(wù)是中穗投資管理有 限公司(以下簡(jiǎn)稱中穗公司)的董事總經(jīng)理。
“盡管觀點(diǎn)略有不同，但對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的擔(dān)憂卻驚人一致�！庇徇M(jìn)一步向記者闡述他此輪走訪的成果�！鼻≡诋�(dāng)日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，9月份，上海房?jī)r(jià)下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領(lǐng)跌全國(guó)樓市”。
而更前一日，上海市統(tǒng)計(jì)局公開的“三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析”中，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點(diǎn)，已與1999年的水平相當(dāng)。
恐懼正在襲來(lái)。
供應(yīng)持續(xù)放量
“很多開發(fā)商在整個(gè)9月就是什么事情也不做，沒(méi)有企劃、沒(méi)有宣傳，更沒(méi)有任何針對(duì)性的戰(zhàn)略，只有夜夜笙歌�！币晃婚_發(fā)商告訴記者，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的“金九”甚至于全公司員工輪流放假出去旅游。
“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的說(shuō)法。意指這兩個(gè)月的銷售在一定意義上對(duì)全年業(yè)績(jī)有著至關(guān)重要的影響。
然而，今年面對(duì)這最后的機(jī)會(huì)，很多開發(fā)商表現(xiàn)得卻不知所措。
“在上海的數(shù)千家開發(fā)商里，經(jīng)歷過(guò)前一輪調(diào)控的都少之有少，很多人從2000年進(jìn)來(lái)，只看過(guò)‘暴漲’沒(méi)看過(guò)‘暴跌’，他們對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)最多只停留在專家的嘴巴里�！庇嵴J(rèn)為。
在以往，賣房子根本不需要任何策劃，也不需要任何宣傳和包裝，在門口拉個(gè)橫幅就有人成夜成夜地排隊(duì)。而這種環(huán)境里成長(zhǎng)起來(lái)的開發(fā)商，在當(dāng)前形勢(shì)下所表現(xiàn)的無(wú)助，讓人無(wú)法想象。
自9月份第二周起，上海住宅新增供應(yīng)持續(xù)放量，從28萬(wàn)平方米一路狂飆，第三周達(dá)40萬(wàn)平方米，第四周突破100萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，普通住宅價(jià)格9月份逐周下跌，第一周均價(jià)就比前一周全線下跌10.4%。
應(yīng)對(duì)這一切，一部分開發(fā)商選擇了降價(jià)，另一部分選擇了堅(jiān)持，但更多的人還在盲目中無(wú)所事事。
偶爾，他們之間也會(huì)相互打個(gè)電話，詢問(wèn)彼此“行情真的會(huì)那么差么，以后會(huì)更差？”
“在這時(shí)候，連降價(jià)都不管用”
十月的第一周，上海樓市上市量升至120萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始啟動(dòng)各種降價(jià)促銷手段。而“黃金周”期間的“假日樓市”展會(huì)，也曾經(jīng)讓一些開發(fā)商重新看到希望。
還斐ぜ伲蝦Ｕ估樂(lè)行模?19家開發(fā)商、4天16萬(wàn)人次、預(yù)售2863套、面積25萬(wàn)平方米、總金額12億元……房展空前“繁榮”，開發(fā)商“明折明扣”，大有背水一戰(zhàn)的味道，而其成績(jī)似乎也讓市場(chǎng)感受到一絲暖意。
然而，這些只是曇花一現(xiàn)。
僅一周時(shí)間，一切又重回現(xiàn)實(shí)。上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，10月7日10月13日一周共成交新盤套數(shù)3623套，成交面積42.3萬(wàn)平方米，其中住宅2837套，成交面積34.2萬(wàn)平方米，與9月份最后一周的35.4萬(wàn)平方米基本接近。長(zhǎng)假之后的第一周，上海新樓市場(chǎng)日成交套數(shù)在400套左右徘徊，與9月份相比沒(méi)有出現(xiàn)大的變化。
與此同時(shí)，10月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，認(rèn)為目前是買房適當(dāng)時(shí)機(jī)的消費(fèi)者僅有16%，較6月份低2個(gè)百分點(diǎn)。
“在這時(shí)候，連降價(jià)都不管用�！敝行羌瘓F(tuán)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，上海的兩大開發(fā)商中星和大華曾經(jīng)因有兩個(gè)樓盤位置相近而引發(fā)一場(chǎng)“價(jià)格肉搏”，但最后的結(jié)果卻讓兩家企業(yè)都大失所望。盡管降價(jià)的前幾天吸引了一些購(gòu)買者，不過(guò)在這一輪熱潮過(guò)后，留下的仍是大片的空房，以及更加漫長(zhǎng)的等待。
這種等待，對(duì)眾多開發(fā)商而言，正逐漸演化成刺入骨髓的恐懼，及幾近悲涼的絕望。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經(jīng)理馮泓睿表示，一手與二手的樓價(jià)具有相互的指導(dǎo)性。買家在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)拿一手與二手的樓價(jià)進(jìn)行比較，再做最后決定，而一定程度上，中介就是開發(fā)商在市場(chǎng)中參照的“鏡子”。
然而，在二手市場(chǎng)中，中介們的生存狀態(tài)比開發(fā)商們更加糟糕。
上海本地最大的民營(yíng)中介機(jī)構(gòu)智恒房產(chǎn)，年初尚有143家門店，目前已經(jīng)只剩50家，且大幅度裁員并將工資削減近30%。
“這是我們根據(jù)樓市發(fā)展傾向主動(dòng)做出的選擇”，智恒房產(chǎn)董事長(zhǎng)黃建明對(duì)此并不諱言，“為了企業(yè)的生存和再發(fā)展，收縮是對(duì)未來(lái)發(fā)展傾向主動(dòng)做出的選擇�！�
“這就是中介和開發(fā)商的區(qū)別，中介可以用主動(dòng)收縮來(lái)表達(dá)自己對(duì)未來(lái)走向的判斷，而更上游的開發(fā)商則很可能在等待中把自己逼上‘懸崖’�！秉S說(shuō)。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)滬外
相對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的消極等待，一些“巨艦”企業(yè)正在努力調(diào)整，其中一個(gè)方向就是：轉(zhuǎn)戰(zhàn)滬外。
“不僅是長(zhǎng)三角的其他城市，包括全國(guó)范圍內(nèi)許多有投資前景的城市，只要有土地推出，有進(jìn)入的可能性，我們都有可能根據(jù)具體情況出手�！本G地集團(tuán)副總裁陸新畬在接受記者采訪時(shí)坦稱，企業(yè)已將工作重心從上海本地轉(zhuǎn)出，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也曾表示，政策的影響已經(jīng)逐漸清晰，中國(guó)房地產(chǎn)的基本走勢(shì)依然看好，特別是綠地集團(tuán)開發(fā)的樓盤大部分為中低價(jià)房，對(duì)于具有真實(shí)需求消費(fèi)者而言具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而事實(shí)上，這樣“樂(lè)觀”的判斷或許更適合上海以外，比如合肥等部分二線城市。
日前，綠地集團(tuán)通過(guò)收購(gòu)合肥建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)的形式獲得一幅規(guī)劃總用地為390畝的土地。此外，2005年6月29日，綠地還曾以5.7億元拿下徐州937畝土地。
與綠地的想法相似，同為上海大開發(fā)商之一的復(fù)地也在加快外地投資的步伐。2005年5月23日，復(fù)地以2.45億元收購(gòu)了重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司100%的股權(quán)，同時(shí)獲得一幅498.7畝的商住兩用地塊；9月15日，又以5.1億元的總價(jià)競(jìng)拍獲得天津最大爛尾樓項(xiàng)目——北洋大廈的在建工程。
對(duì)于資金鏈相對(duì)牢固的大型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，與其冒險(xiǎn)繼續(xù)在上海市場(chǎng)“砸錢”，還不如把眼光投向外地市場(chǎng)，畢竟，在一些尚無(wú)大量投資客光顧而又有發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市投資，風(fēng)險(xiǎn)小得多。
港資臺(tái)資逆流而上？
盡管業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)上海樓市走勢(shì)普遍不樂(lè)觀，然而，依然不乏有執(zhí)意進(jìn)入者。
10月15日，面對(duì)怎樣看待未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，瑞安集團(tuán)總裁羅康瑞向媒體表示上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在太大問(wèn)題，他繼續(xù)看好上海樓市，并且也相信包括上海在內(nèi)的內(nèi)地樓市還將會(huì)有更好的發(fā)展。
羅的觀點(diǎn)也在一些香港公司的投資行為中得到驗(yàn)證。10月10日，恒隆地產(chǎn)斥資7.6億元一舉標(biāo)下位于遼寧沈陽(yáng)市舊城中心中街路、占地面積約3.5萬(wàn)平方米的“地王”；而之前，和黃和新鴻基還在為上海浦東的幾個(gè)地塊而爭(zhēng)得不可開交；新鴻基郭炳湘旗下的顯銳投資有限公司更是曾以31.85億元的價(jià)格拿下濰坊新村地塊，中標(biāo)地價(jià)為3457萬(wàn)元／畝，創(chuàng)下了上海土地實(shí)施公開招、拍、掛之后的最高出讓總價(jià)。
另一方面，港資開發(fā)商對(duì)樓市信心截然不同的態(tài)度，同樣體現(xiàn)在市場(chǎng)博弈的另一方——消費(fèi)者身上。在海外購(gòu)房者與本地自住者之間，由于觀察角度的不同，也體現(xiàn)著不同的市場(chǎng)信心。
9月底，住商不動(dòng)產(chǎn)上�？偛酷槍�(duì)417位在上海居住的臺(tái)灣人所做的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，79%的受訪者認(rèn)為上海房?jī)r(jià)未來(lái)五年內(nèi)的增值潛力要大過(guò)臺(tái)灣，只有3%的人持相反看法；89%表示未來(lái)兩年可能會(huì)在上海購(gòu)屋，明確表示兩年內(nèi)不會(huì)在上海購(gòu)屋的人只占了10%；55%的受訪者過(guò)去三年曾在上海購(gòu)屋，其中在上海居住三年以上的受訪者，在上海購(gòu)屋的比例高達(dá)97%。
住商不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部執(zhí)行董事林倩表示，上海在這一波宏觀調(diào)控中的房?jī)r(jià)跌幅不算大，部份優(yōu)質(zhì)小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅甚至不超過(guò)10%，使得中長(zhǎng)期投資人對(duì)上海的房?jī)r(jià)發(fā)展前景有信心，在八月中旬以后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣的小幅回升中，除自住者以外，海外中長(zhǎng)期投資人也扮演了重要角色。
然而，值得一提的是，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，在上海樓市整體信心趨弱的情況下，指望外資的“雪中送炭”能力挽狂瀾，顯然是不夠的。
房貸松動(dòng)：一個(gè)積極的訊號(hào)
相比之下，倒是來(lái)自政府和銀行的舉動(dòng)更值得人們關(guān)注。
10月11日，上海市政府召開的2005年“世界人居日”活動(dòng)暨“兩個(gè)1000萬(wàn)”建設(shè)工作座談，楊雄副市長(zhǎng)在會(huì)上表示，政府仍對(duì)樓市持續(xù)健康發(fā)展有信心，并且，“兩個(gè)1000萬(wàn)”的建設(shè)應(yīng)該隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，明年將適當(dāng)控制節(jié)奏。
所謂“兩個(gè)1000萬(wàn)”，是指上海市政府計(jì)劃為市場(chǎng)提供1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)普通商品房。
“因勢(shì)而變是必然的，在現(xiàn)在這種形勢(shì)下，明年‘兩個(gè)1000萬(wàn)’的建設(shè)肯定將與今年不同�！币晃恢槿耸扛嬖V記者，上�，F(xiàn)有的成交量中，有很大一部分就是配套商品房的份額，而這部分供應(yīng)其實(shí)給開發(fā)商的壓力非常大�！叭绻髂暝侔催@個(gè)節(jié)奏推的話，很多開發(fā)商肯定會(huì)支撐不住，因此，‘兩個(gè)1000萬(wàn)’的節(jié)奏調(diào)整，也就是為企業(yè)恢復(fù)留下空間�！�
另外，在銀行方面，原先對(duì)房貸“嚴(yán)防死守”的態(tài)度亦有所松動(dòng)。
央行上海分行一位中層曾向記者坦言，為了資金及整個(gè)金融系統(tǒng)的安全，銀行提高對(duì)房地產(chǎn)貸款的門檻是必然的，而銀行同時(shí)作為一個(gè)需要通過(guò)發(fā)放貸款獲得利潤(rùn)以求生存的市場(chǎng)角色，也面臨著主要業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)貸款縮水壓力，采取措施改變困境也在情理之中。
而對(duì)于老公房貸款政策的放松，成為有關(guān)銀行貸款政策解凍所有猜測(cè)中真正確實(shí)的一環(huán)。從8月份開始，滬上各家銀行對(duì)房齡10年以上、總價(jià)50萬(wàn)元以下的老公房松開了口子。
進(jìn)入10月，浦發(fā)銀行總行公布了2006年住房貸款調(diào)整政策，無(wú)逾期欠款記錄的老客戶，即便是第二套購(gòu)房貸款，也將在2006年1月1日貸款執(zhí)行利率調(diào)整時(shí)，享受同期同檔次9折的優(yōu)惠利率。此外，中行、民生等銀行近期也都開始對(duì)房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。
不過(guò)，中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟指出，上海一些大開發(fā)商能夠頻繁獲得大額授信，并不是銀根放松的表現(xiàn)。這些取得授信的企業(yè)，有很多參與了上海市配套商品房的建設(shè)，信貸表征之下，實(shí)則是政府對(duì)自住型需求的支持。
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