上海樓市價(jià)格必須回調(diào) 更大的降價(jià)波將降臨
“如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤６成的銷售率，我聘他（她）做銷售經(jīng)理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！”上海一家房地產(chǎn)企業(yè)的老板在談及今年“最后的行情”時(shí)，顯得有些焦慮。
眼下，“焦慮”是開發(fā)商對(duì)樓市的普遍感覺：積累了半年之久后，新房上市洪峰不可阻擋地到來了；年關(guān)“還錢”的財(cái)務(wù)壓力與日俱增，而每年第一季度的銷售淡季又轉(zhuǎn)眼將至。分析人士認(rèn)為，在多面擠壓下，今年年底到明年第一季度，開發(fā)商降價(jià)促銷的壓力會(huì)空前加大，市場會(huì)在供需博弈中尋求新的均衡。“留給開發(fā)商‘死撐’的時(shí)間不多了，星星點(diǎn)點(diǎn)的降價(jià)之火已燃起，一旦購買力的‘奶酪’被先行者瓜分，后來者只能品嘗‘先降主動(dòng)，后降被動(dòng)’的苦酒�！�
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供給洪峰不可阻擋，房源積壓越來越多
官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，截至９月底，上海新上市積壓的一手房最多時(shí)超過２０００萬平方米；１０月以來，新房存量還有近１７００萬平方米。銷售量雖然也在增加，但增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從今年５月份樓市調(diào)控發(fā)力開始，近半年來，開發(fā)商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博弈。本以為“熬到”九、十月份就會(huì)“柳暗花明”，但今非昔比，９月份整體行情與去年相比，仍是疲軟得很。一年一度的財(cái)務(wù)結(jié)算又一天天迫近，開發(fā)商被迫推盤，輔以鋪天蓋地的促銷廣告，并不忘制造些“熱銷”場面，企圖抓住第四季度的“尾巴”，爭相脫身。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年４到８月，上海市場上預(yù)熱的樓盤有６１個(gè)，但截至９月底，開盤的還不到１／３；剩下的樓盤幾乎全盯著“金九銀十”，都準(zhǔn)備在年底這一傳統(tǒng)的銷售旺季入市。１０月長假之后，每天新上市房源的面積都在１５萬平方米左右，不下一兩千套，而每天售出的約只有１／３。今年上海樓市第一波供應(yīng)洪峰已無可阻擋地到來了，在未來一、兩個(gè)月里，新房大量上市將持續(xù)不斷，房源積壓還會(huì)增加。
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待售房源大量積壓，使得新房購房力面臨大考。預(yù)計(jì)今年上海商品房新增開發(fā)面積在３０００萬平方米以上，按目前市場整體均價(jià)８０００元／平方米（實(shí)際區(qū)域價(jià)格差異很大）計(jì)算，至少需要２４００億資金才能將其消化掉。而年內(nèi)，上海市政府安排的１０００萬平方米動(dòng)遷配套商品房和定向銷售的１０００萬平方米中低價(jià)房將陸續(xù)上市，其對(duì)市場價(jià)格的“下拉”效應(yīng)會(huì)越來越大。所有這些都表明，未來上海樓市將持續(xù)處在供大于求的狀態(tài)之下，價(jià)格上漲已無可能。
房企資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前
更重要的是，“東風(fēng)不予周郎便”——這一回與去年明顯不同，時(shí)間不再站在開發(fā)商一邊，消費(fèi)者等得起，開發(fā)商卻等不起。低迷樓市拖得越久，積累下來的新房越多，開發(fā)商的資金壓力也就越大。
進(jìn)入１０月，銀行已開始催帳。近期，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額授信已基本停止；即使在授信額度內(nèi)的放貸，抵押、擔(dān)保等方面的限制從嚴(yán)。此前，建行、農(nóng)行、交行都曾表示，只愿對(duì)年度銷量排名前５０強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來。下半年以來，建筑公司普遍要求開發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)展到一半的時(shí)候，須支付３０％以上的工程款，水泥等大部分原材料企業(yè)則要求帶現(xiàn)金提貨。而在去年房地產(chǎn)行業(yè)火爆時(shí)，建材費(fèi)用全由建筑公司事先墊付，等到項(xiàng)目預(yù)售，開發(fā)商拿到購房人的錢時(shí)，才支付給建筑商。
急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋找出路。除了少部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得海外基金、信托等條件苛刻的援手外，大多數(shù)房企只得走非正常渠道：或通過銀行居間“委托貸款”，以１５％到１８％的高額年利率向一些有余錢的國企借貸；或是以內(nèi)部信托的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內(nèi)部員工快速融資；或是直接忍痛“割肉”，向外轉(zhuǎn)讓部分股份、房產(chǎn)，來換取一定的資金。凡此種種，無不顯示房產(chǎn)商的資金問題已迫在眉睫。而購房者持續(xù)觀望、市場普遍預(yù)期走跌，所導(dǎo)致的長時(shí)間交易清淡、資金無法回籠，正是房企資金壓力空前的原因所在。
“價(jià)格必須回調(diào)，回落到去年９月份的水平”
沒有人希望低迷、膠著的樓市茫茫然地繼續(xù)下去，買房人不希望，開發(fā)商不希望，監(jiān)管當(dāng)局也不希望。如何結(jié)束眼下樓市疲軟的“不應(yīng)期”？
唯有調(diào)價(jià)。價(jià)格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價(jià)格才將是曖昧、低迷樓市的終結(jié)者�！安还荛_發(fā)商是否心存幻想，價(jià)格必須回調(diào)�！敝袊笖�(shù)研究院（華東）副院長陳晟說，樓盤能否賣得動(dòng)，關(guān)鍵看性價(jià)比，“只有那些價(jià)格、品質(zhì)都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。”
事實(shí)上，目前市場上大凡銷售尚可的樓盤，都是那些性價(jià)比突破了消費(fèi)者心理底線的樓盤。譬如９月初，萬兆地產(chǎn)率先以“特價(jià)房”的方式，在上海南郊七寶地區(qū)推出三幢小高層，均價(jià)不到７０００元/平方米，回落到該項(xiàng)目２００４年年初的水平。結(jié)果，兩天之內(nèi)銷售１４０余套，回籠資金超過１億元。綜觀９月份，上海樓市成交的熱點(diǎn)明顯集中在降價(jià)樓盤。１０月上旬的房展會(huì)上，被看好的也是“特價(jià)樓盤”。
“房價(jià)，確切地講是下調(diào)的房價(jià)，現(xiàn)在是決定成交量的首要因素。降價(jià)營銷價(jià)成了撬動(dòng)市場成交量的一大支點(diǎn)和關(guān)鍵要素�！鄙虾ＨA燕置業(yè)策劃有限公司副總經(jīng)理鄧偉博士說，畢竟廣大自住型購房需求考慮的第一要素是房價(jià)，而不是收益率等誘惑性指標(biāo)。當(dāng)開發(fā)商津津樂道某樓盤降價(jià)導(dǎo)致一周內(nèi)成交率高達(dá)５０％時(shí)，市場傳達(dá)了一個(gè)明白無誤的信號(hào)：需求仍青春常在，只是什么樣的價(jià)格體系，才能讓低迷樓市中的亮點(diǎn)不再是星星點(diǎn)點(diǎn)、曇花一現(xiàn)。
買賣雙方會(huì)接受什么樣的價(jià)格體系？市場將在什么區(qū)間達(dá)成均衡？
“房價(jià)必須有較大幅度的調(diào)整�！狈椒椒慨a(chǎn)工作室主任胡宗亙認(rèn)為，跟風(fēng)不只是消費(fèi)者的專利，開發(fā)商也會(huì)如此，當(dāng)市場上多數(shù)開發(fā)商都采取這種行為時(shí)，必將把價(jià)格降到更低。
鄧偉告誡，一旦降價(jià)的示范效應(yīng)疲軟，后來者也許只能品味“先降主動(dòng)，后降被動(dòng)”的滋味。
中國指數(shù)研究院（華東）副院長、分析師陳晟認(rèn)為，在收支雙向擠壓下，今年年底、明年第一季度，開發(fā)商的資金壓力將達(dá)到最高點(diǎn)，屆時(shí)新的降價(jià)波將不可避免；開發(fā)商不得不迎合市場，最終讓“房價(jià)回落到去年９月份的水平。”他甚至還斷言，“利潤率不降低、樓市不進(jìn)入理性狀態(tài)，宏觀調(diào)控就不會(huì)停止。開發(fā)商一定要有這樣的意識(shí)�！�
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