2005年深圳市民置業(yè)調(diào)查報(bào)告
● 普通白領(lǐng)階層為意向購(gòu)房主體，當(dāng)前樓價(jià)超出普通市民購(gòu)買能力
從調(diào)查結(jié)果分析，意向購(gòu)房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購(gòu)房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購(gòu)買力所能購(gòu)買的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購(gòu)買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象�？梢赃@么認(rèn)為，目前深圳市場(chǎng)火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。
延伸閱讀：深圳樓市為何漲聲依舊? 關(guān)內(nèi)有錢難買心水房
● 商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場(chǎng)局部火爆
調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計(jì)劃購(gòu)房的總價(jià)平均為64.1萬元/套，主要分布于30-80萬元之間，預(yù)期支付80萬元以上購(gòu)房的不到兩成；市民能夠接受的單價(jià)平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價(jià)的不到20%�？梢姶蠖鄶�(shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價(jià)格也不能太高。反觀當(dāng)前市場(chǎng)上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價(jià)在8000元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價(jià)往往都在80萬元以上。反差如此之大，關(guān)內(nèi)單價(jià)在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購(gòu)一空的景象就不難理解了。
● 羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵
調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槟仙�，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域?yàn)槟仙�，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購(gòu)房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，南山成為市民置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域已是必然的趨勢(shì)。
● 市民關(guān)注開發(fā)商誠(chéng)信，忽視市場(chǎng)、政策等潛在風(fēng)險(xiǎn)
市民購(gòu)房比較重視風(fēng)險(xiǎn)，67.3%的被訪市民表示購(gòu)房時(shí)會(huì)重視風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)注點(diǎn)更多的在開發(fā)商，對(duì)政策、市場(chǎng)、收入變化等這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素則關(guān)注得比較少。市民購(gòu)房更多關(guān)注眼前看得見的風(fēng)險(xiǎn)，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)市民自身利益，以及深圳樓市的健康發(fā)展都是大隱患。
● 市民認(rèn)為明年樓價(jià)仍將上漲，對(duì)市場(chǎng)前景普遍樂觀
大多數(shù)被訪市民看好深圳樓市前景，八成多被訪市民認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上升；近一半被訪市民認(rèn)為深圳樓市具有升值潛力�；趯�(duì)樓市升值潛力的預(yù)期，樓市逐步成為市民投資追捧的對(duì)象；出于對(duì)樓價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購(gòu)房，以犧牲生活質(zhì)量為代價(jià)。當(dāng)前深圳樓市的火爆場(chǎng)面由此可見一斑，不理性的購(gòu)買行為推動(dòng)了當(dāng)前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。
● 市民認(rèn)為深圳樓市供不應(yīng)求，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡
對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀的看法，半數(shù)被訪市民認(rèn)為供不應(yīng)求，其中有28.1%認(rèn)為不平衡體現(xiàn)在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面。多數(shù)市民所需的商品房供應(yīng)量不足，在市民心中形成供不應(yīng)求的印象，進(jìn)而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風(fēng)險(xiǎn)線，購(gòu)買非自己能力所及的商品房。
□ 綜述 超前消費(fèi)暗埋風(fēng)險(xiǎn)
通過本次調(diào)查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領(lǐng)是商品房需求的主力群體，所能支付的購(gòu)房總價(jià)平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價(jià)在8000元/平方米以內(nèi)，平均為6408.4元/平方米。想購(gòu)買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)，而當(dāng)前市場(chǎng)上供應(yīng)的樓盤與他們購(gòu)買能力及需求方向不盡相符。
市民對(duì)深圳樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上漲，樓市具有比較大的升值潛力�；谶@種樂觀的判斷，以及市場(chǎng)的引導(dǎo)，市民已將超前消費(fèi)或超能力購(gòu)買的理念付諸行動(dòng)。市民這種消費(fèi)行為及對(duì)樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！
觀點(diǎn)之一 供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡
大戶型讓置業(yè)者躊躇不前
王波 同致行(中國(guó))地產(chǎn)顧問有限公司總裁
房?jī)r(jià)居高不下，造成這種局面的主要原因應(yīng)該是深圳房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡造成的。從深圳的土地供應(yīng)情況來看，去年深圳市政府供應(yīng)了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相對(duì)于以前我們把土地供應(yīng)壓縮了30%—40%，去年的土地供應(yīng)大部分集中在關(guān)外，由于關(guān)外現(xiàn)在整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念的變化，使原本可以在關(guān)內(nèi)建110平方米一套三房的，在關(guān)外就變成150、160平方米了，所以整個(gè)的面積又漲了20%—30%，大戶型的住宅讓許多置業(yè)者躊躇不前。而且今年上半年深圳房地產(chǎn)投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個(gè)投資也漲了，由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。在一定程度上有結(jié)構(gòu)失衡。
關(guān)外房子檔次提高太快
鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理
供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個(gè)方面來解釋，第一個(gè)是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個(gè)大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個(gè)關(guān)外房子價(jià)格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個(gè)上半年增幅是比較高的，估計(jì)在25%-30%。第二個(gè)是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因?yàn)橥恋叵∪绷耍芏喟l(fā)展商開始會(huì)去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發(fā)商想賺更高的利潤(rùn)，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。
房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張
陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理
依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場(chǎng)的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來看，想買價(jià)格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看深圳的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)是整體供應(yīng)比較緊張。
觀點(diǎn)之二：市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)投資節(jié)點(diǎn)
深地產(chǎn)投資率僅次于上海
陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)
一般來講，供給結(jié)構(gòu)不平衡應(yīng)該是高檔房子賣不出去，普通房子應(yīng)該有很多人買，可是市場(chǎng)沒有表現(xiàn)出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進(jìn)入樓市的敏感期了，就是震動(dòng)摩擦。而在前期市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)亢奮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)就是投資過熱。
上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調(diào)控對(duì)它影響非常大。從深圳市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)來看，深圳就僅次于上海，大概是在17%，如果17%的投資率是真的，那么警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說老實(shí)話，這只能是提前消費(fèi)透支，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開始接近了。
關(guān)內(nèi)炒房嚴(yán)重
李洪偉 普通置業(yè)者
冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價(jià)格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達(dá)到了豪宅的等級(jí)呢？我們中國(guó)人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是中國(guó)人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應(yīng)，我覺得只有少數(shù)人在受益，少數(shù)人其實(shí)大部分都有房了。用二次置業(yè)來形容他們我都覺得不準(zhǔn)確，他們?cè)诔捶康禺a(chǎn)、貨幣投資，說得不好聽點(diǎn)叫投機(jī)。
市場(chǎng)承受能力較大
鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理
對(duì)目前深圳房地產(chǎn)的價(jià)格來說，今年很多媒體也報(bào)道，今年上半年上升12%，我們也做了調(diào)查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價(jià)格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，深圳的樓市還比較健康。
我們做了一個(gè)區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得福田區(qū)的樓市價(jià)格偏高，另外有些人覺得最合理的價(jià)格地區(qū)是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)南山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很多人都覺得比較合理的，這說明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)承受能力還是比較大的。
觀點(diǎn)之三：房?jī)r(jià)今年漲20%，危險(xiǎn)！
深圳欲實(shí)現(xiàn)整體增值
國(guó)世平 深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)
以前深圳市以賣土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了，而是要使整個(gè)深圳市土地全部升值。整個(gè)城市升值的話，消費(fèi)者可能要支付高房?jī)r(jià)，所以未來深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)太低，因?yàn)樯钲谑姓臎Q策，使整個(gè)深圳市整體實(shí)現(xiàn)增值，那么它的地價(jià)肯定要高，高地價(jià)在提高開發(fā)商成本的前提下也使房?jī)r(jià)產(chǎn)生增長(zhǎng)。
上漲過速帶來風(fēng)險(xiǎn)
王波 同致行(中國(guó))地產(chǎn)顧問有限公司總裁
去年我預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)會(huì)提高5%，結(jié)果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預(yù)計(jì)深圳的房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)會(huì)在20%左右，能不能到30%不知道，我預(yù)計(jì)20%出頭一點(diǎn)就不得了了。深圳的房?jī)r(jià)這么漲，我突然想起了在前年的時(shí)候請(qǐng)教劉洪玉教授(清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng))有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的問題。他提出房地產(chǎn)泡沫有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)，房?jī)r(jià)迅速上漲。第二個(gè)標(biāo)志，租金回報(bào)率低于銀行率。第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，炒房人多過用房人。現(xiàn)在看來，深圳現(xiàn)在好像是迅速上漲的，20%算不算迅速上漲？好像快了一點(diǎn)，已經(jīng)很危險(xiǎn)了。
上漲的背后就是隱患
陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理
今年上半年深圳的房?jī)r(jià)就漲了12%，下半年像王波董事長(zhǎng)講可能會(huì)突破20%，我堅(jiān)信今年的房?jī)r(jià)會(huì)突破20%，第四季度可能會(huì)加快上升。目前深圳新推出的樓盤不是8000就是1萬，關(guān)內(nèi)的樓盤都是高端產(chǎn)品，現(xiàn)在基本上沒有多少中低檔的產(chǎn)品推盤。第四季度房?jī)r(jià)可能會(huì)加快上升。此次深圳的房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)還是剛剛開始。這樣一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的背后，容易使市場(chǎng)發(fā)生隱患。
深圳不能與上海香港比
李洪偉 普通置業(yè)者
我們大家需要住房，而且希望房?jī)r(jià)有合理性的增長(zhǎng)，而不要增長(zhǎng)得過快，因?yàn)閷?shí)際上你增長(zhǎng)得過快，對(duì)大家來說，風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)加大了，作為買房者和賣房者風(fēng)險(xiǎn)都加大了，我認(rèn)為目前就已經(jīng)不是良性的在增長(zhǎng)了。特別是作為消費(fèi)者來說，現(xiàn)在完全是不知道處于什么樣的境地，因?yàn)閲?guó)家有明確的政策是要抑制房?jī)r(jià)的，雖然我們知道政府是不希望房?jī)r(jià)下跌的，但是我相信國(guó)家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不希望房?jī)r(jià)上漲過快。
深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它的發(fā)展速度和它的消費(fèi)水平，已經(jīng)遠(yuǎn)不像前幾年那樣和內(nèi)地的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找一個(gè)平衡點(diǎn)，我覺得深圳的房地產(chǎn)不能像剛才幾位老總說的那樣和上海、香港來比，你要多比一比國(guó)內(nèi)其它的絕大部分的省市都沒有深圳的房地產(chǎn)價(jià)格這么高，內(nèi)地的生活水平并非就那么低。
觀點(diǎn)之四：通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)滿足需求
新增供應(yīng)維持3%可保平衡
陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)
而未來看，如果說我們?cè)黾拥耐恋毓⿷?yīng)，房地產(chǎn)投資增速扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)，新增加只要維持到3%，我們預(yù)計(jì)很快會(huì)達(dá)成供求平衡。
目前，深圳每三年就有10%的常住人口就轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a(chǎn)生置業(yè)需求，這樣的話，每三年增長(zhǎng)10%，那大概就是每年要有2%多的新樓盤推出量的增長(zhǎng)才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預(yù)售批的量增長(zhǎng)沒有到這個(gè)數(shù)，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，這樣新增的買房的人和你新推出的批準(zhǔn)預(yù)售的房就吻合了。如果恢復(fù)到3%的新增房屋供應(yīng)，市民的感覺也就不一樣，樓價(jià)也不會(huì)飛漲。
增加首付提高置業(yè)門檻
陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理
如果要在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，加息、加稅作用不大，但是提高置業(yè)門檻，可能有一定的作用。目前深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消費(fèi)者很有錢，而是深圳消費(fèi)者很有信心，深圳房地產(chǎn)行業(yè)在每年的GDP占了10%左右，大家對(duì)房地產(chǎn)比較樂觀，消費(fèi)者的信心來自銀行的支持，目前大概有超過85%的消費(fèi)者是按揭買房的。現(xiàn)在銀行提供的按揭高達(dá)8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門檻的首期付2成上升到3成，會(huì)消除掉不真實(shí)需求，平衡供求關(guān)系，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。
觀點(diǎn)之五：“房荒”依然存在
人為因素造成“房荒”
鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理
我們看一些數(shù)據(jù)，從5月份開始，連續(xù)三個(gè)月的供應(yīng)量每月減少30%左右，減少數(shù)量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售的面積減少了。第二個(gè)，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開盤。以前通常什么時(shí)候拿到預(yù)售證什么時(shí)候賣�，F(xiàn)在我們有100多萬平方米的面積是拿到預(yù)售證但是還沒有推出來，這種情況就間接造成了“房荒”。我個(gè)人認(rèn)為一些人為因素造成了這種現(xiàn)象。
中等戶型“一房難求”
李洪偉 普通置業(yè)者
作為普通消費(fèi)者，我們的想法就是房?jī)r(jià)的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，雖然我們國(guó)家在搞宏觀調(diào)控，但對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒產(chǎn)生什么作用。
深圳的豪宅趨勢(shì)是越來越大了，好像房地產(chǎn)商們推出來的樓盤，特別是以特區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)來說，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1：1的車位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶型卻“一房難求”。
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