這是查建英《八十年代》書中的一張照片，圖注是：故宮、紅旗轎車與初期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期面對(duì)體制與權(quán)力羞答答。一九八〇年冬，攝于北京故宮。
在以色列大約有一星期沒有上網(wǎng)，真有點(diǎn)“不知有漢，無論魏晉”的感覺。有媒體給我打電話，說九部委又出臺(tái)了房地產(chǎn)的新政策，主要內(nèi)容是：以后建房子，90平方米以下的戶型要占70％；首付款從20％提高到30％，開發(fā)貸款從30％提高到35％等……媒體朋友希望我就此說點(diǎn)什么，我說,原文我沒有看到，不好說什么，謝絕了。又有朋友打電話來說，你最好說點(diǎn)什么，說什么都行，否則你不說話，大家都以為你出什么事了，我還是謝絕了。接著公司的同事又打電話來說，國(guó)務(wù)院的文件，九部委的文件，北京市政府的文件都出臺(tái)了，要和我商討一下下一步房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和我們公司的對(duì)策……
放下電話，行走在以色列的地中海海邊，沒有聚焦在北京，沒有聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)，似乎更像一個(gè)旁觀者，也許對(duì)看待房地產(chǎn)的趨勢(shì)和目前的形勢(shì)有另外一種思路。我在想，能看清事物的發(fā)展趨勢(shì)，是大家非常關(guān)注的事，所以各個(gè)民族和國(guó)家，都有占卜、算卦的傳統(tǒng)，而其實(shí)這些都是在預(yù)測(cè)事物的變化趨勢(shì)。但最關(guān)鍵的并不是在一個(gè)點(diǎn)上看問題、觀察問題。事物的發(fā)展變化趨勢(shì)總是一條線，一條長(zhǎng)長(zhǎng)的拋物線，如果單獨(dú)從一、兩件事情出發(fā)去分析，就會(huì)失去整體感，就會(huì)出現(xiàn)“只見樹木，不見森林”的錯(cuò)誤，看不清楚事物在未來的發(fā)展方向，也不知道今天事物發(fā)展的狀態(tài)處在這條長(zhǎng)長(zhǎng)的拋物線的何處？又向什么樣的方向發(fā)展。
以動(dòng)物的成長(zhǎng)為例，來看一看這種變化。青蛙小的時(shí)候就不是青蛙的形狀，是小蝌蚪，長(zhǎng)大一些，脫掉了尾巴，長(zhǎng)出來了四條腿，形狀就完全變了，就似乎變成了另外一種動(dòng)物；蝴蝶小時(shí)候是毛毛蟲，內(nèi)部構(gòu)造和外部形象都和蝴蝶完全不一樣。分析一個(gè)事物的變化，如果不了解事物的成長(zhǎng)軌跡，只從表面上，或只從一個(gè)點(diǎn)上去推斷，一定會(huì)出錯(cuò)誤，就如同小蝌蚪永遠(yuǎn)不會(huì)長(zhǎng)大，長(zhǎng)大就變成青蛙。
中國(guó)的房地產(chǎn)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理方式逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理方式過渡，這就如同蝌蚪要變成青蛙的過程是一樣的。房地產(chǎn)行業(yè)，也許是中國(guó)市場(chǎng)化中比較晚的一個(gè)行業(yè)。98年結(jié)束福利分房標(biāo)志著這場(chǎng)市場(chǎng)化的開始；02年土地的公開交易算是市場(chǎng)化的深入。但直到今天還存在著各種各樣的阻力，比如遲遲不能建立起來的二手房市場(chǎng)，可能就是房地產(chǎn)市場(chǎng)化需要解決的事情。
在這個(gè)蛻變和成長(zhǎng)的過程中，遇到的第一個(gè)矛盾就是分房，用行話說就是“趕福利分房的末班車”。這是前些年?duì)縿?dòng)著千家萬戶神經(jīng)的一件大事，不知道有多少人因期待能趕上這趟末班車而寢食不安。土地的公開交易“招拍掛”也是如此，只是這次睡不著覺的是千萬家房地產(chǎn)發(fā)展商，從2002年7月1號(hào)要求執(zhí)行的11號(hào)文件到“8.31”大限，一直到今天還在不斷處理“8.31”大限的遺留項(xiàng)目，土地問題一直拖著一條長(zhǎng)達(dá)四、五年的長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴。在這四、五年的時(shí)間里，趕上“8.31”大限的發(fā)展商睡不著覺，生怕土地什么時(shí)候嚴(yán)格執(zhí)行政策被收回。沒有拿到土地的發(fā)展商又因“地荒”睡不著覺。蛻變的過程是個(gè)痛苦的過程，同樣，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡也是一個(gè)漫長(zhǎng)的、痛苦的過程，福利分房結(jié)束，最終以商品房取代福利房后，伴隨而來的就是各種各樣的入住糾紛，從2000年開始，幾乎所有入住的樓盤沒有不產(chǎn)生糾紛的，甚至還發(fā)生流血、暴力、付出生命的事件。我們公司有幸避免了入住的糾紛，并不是我們有多高明�；叵肫饋�，主要原因是在入住時(shí)推出了“無理由退房”、“帶10％年息無理由退房”措施，給客戶留了充足的出口，沒有讓入住矛盾激化和爆發(fā)。經(jīng)過這痛苦的成長(zhǎng)過程�，F(xiàn)在，業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、發(fā)展商、物業(yè)管理公司都找到了自己的位置，這也是鮮血甚至生命換來的教訓(xùn)，今天遇到的矛盾和問題大家都能夠用理性的、法制的辦法去解決了。
在這市場(chǎng)化的過程中，房子的質(zhì)量和服務(wù)也都有了很大的提高，這同別的任何行業(yè)都是一樣的，哪個(gè)行業(yè)先市場(chǎng)化，哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量就高，服務(wù)就好；哪個(gè)行業(yè)是壟斷的，行政管理的，哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量就差，服務(wù)也差。房子質(zhì)量的進(jìn)步也不僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商的功勞，是全社會(huì)市場(chǎng)化提高和技術(shù)水平提高的結(jié)果，同時(shí)與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)行業(yè)服務(wù)水平都在提高，如施工、裝修、材料、設(shè)備、設(shè)計(jì)等等。當(dāng)然，除了幾個(gè)壟斷的行業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒有提高之外。哪些是獨(dú)家壟斷的行業(yè)？就是那些依靠特權(quán)不允許在社會(huì)上公開招投標(biāo)的行業(yè)。沒有經(jīng)過市場(chǎng)化，他們的質(zhì)量甚至比十年前更差，收費(fèi)更高。
現(xiàn)在，又一輪成長(zhǎng)的苦惱到來了，房?jī)r(jià)上漲過快。有人常常舉出日本的例子、香港的例子來嚇唬國(guó)人，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的路一定會(huì)重復(fù)日本和香港的路子的。其實(shí)，只要你是蝌蚪，你只能變成青蛙，而不可能變成蝴蝶，蝴蝶只有毛毛蟲才能變成。每一個(gè)國(guó)家、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路、房地產(chǎn)發(fā)展的路都是不同的。目前房?jī)r(jià)上漲，空置率同時(shí)在提高，根源是二手房市場(chǎng)沒有根本建立起來，尤其是沒有把前幾十年分配的舊房子在市場(chǎng)上流通起來。使一些剛參加工作，收入相對(duì)比較低的家庭幾乎要拿自己的全部收入去市場(chǎng)上購買新建的商品房，這就使房?jī)r(jià)和收入產(chǎn)生了比較大的差距，甚至有的人會(huì)有種絕望感，認(rèn)為一輩子賺的錢也不可能買一套新的商品房。而解決這些問題的辦法不是靠新建房去解決，而是靠舊房子在市場(chǎng)上流通去解決。
遇到的這些問題，都是成長(zhǎng)過程中的問題，這些大大小小的事件就是這條成長(zhǎng)曲線上的一個(gè)個(gè)點(diǎn)，串起來就組成了一條不斷市場(chǎng)化的曲線。蝌蚪如不發(fā)生意外，它的命運(yùn)決定它將成為青蛙；同樣，毛毛蟲也一樣，它的命運(yùn)就是成長(zhǎng)為蝴蝶。中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)的命運(yùn)就是市場(chǎng)化，這是誰也阻擋不了的。
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