今年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。其中突出的一點(diǎn)，是把房?jī)r(jià)問(wèn)題提到政治高度來(lái)對(duì)待。為什么房?jī)r(jià)問(wèn)題具有政治性？
不管是窮人還是富人，政府還是百姓，房?jī)r(jià)問(wèn)題都與其利益相關(guān)，這種事關(guān)眾人利益的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也因此具有了政治性。
這里所說(shuō)的“政治”，取之于孫中山先生的定義：政治是眾人之事。由于當(dāng)今“眾人”的利益發(fā)生了分化，人們對(duì)同一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象常常有相去甚遠(yuǎn)的感受和看法。這樣，不少經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為眾人之“事”，也就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題有了政治含義。
日常產(chǎn)品如菜、豬、糧、油等，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)都曾經(jīng)非�！罢巍�，都必須提高到政治高度來(lái)加以處理。但是過(guò)了一段時(shí)期，菜就是菜，豬就是豬，糧也就是糧。其間的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為今天處理 房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)可以參考。事后總結(jié)，第一條經(jīng)驗(yàn)是，一旦經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的政治含義嚴(yán)重起來(lái)的時(shí)候，不可能完全按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律解決問(wèn)題；第二條是，在運(yùn)用政治和行政命令的手段解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，要盡可能給經(jīng)濟(jì)規(guī)律留下空間。講到底，問(wèn)題的最后解決，還是要使市場(chǎng)需求成為刺激供給的積極力量。等到供給方的投資和技術(shù)進(jìn)步發(fā)揮了作用，生產(chǎn)大大增加，才可以滿足從高端到低端各層次的市場(chǎng)需求。這時(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的政治性才完全退色，商品才成為按市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)供求的普通商品。
當(dāng)前在處理房?jī)r(jià)問(wèn)題上———限制哪一方或哪幾方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式———在本質(zhì)上就是一種政治決定，要靠政治感覺(jué)、政治判斷力并經(jīng)過(guò)相應(yīng)的政治程序去執(zhí)行。
我的觀點(diǎn)是，無(wú)論派生出來(lái)的現(xiàn)象多么紛繁復(fù)雜，房?jī)r(jià)上漲最簡(jiǎn)單、也最基本的原因就是市場(chǎng)對(duì)住房的有效需求沒(méi)有得到滿足。
這里有一個(gè)重要的枝節(jié)需要說(shuō)清楚：究竟是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)上漲，還是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？我的看法是，應(yīng)該是房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致人們預(yù)期的土地未來(lái)收入增加，才刺激了對(duì)土地的需求，從而導(dǎo)致地價(jià)的上漲。但是，土地的供應(yīng)數(shù)量又的確影響房?jī)r(jià)。其實(shí)任何已經(jīng)形成的需求都包括高位、中位和低位，要滿足這些不同層次的需求，關(guān)鍵是供給方的競(jìng)爭(zhēng)。
上述分析可以得到經(jīng)驗(yàn)支持。香港特區(qū)1997年后宣布增加供地?cái)?shù)量，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而跌。我們看近幾年全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量與商品房銷售價(jià)格兩個(gè)指數(shù)的走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)指數(shù)下來(lái)不久，房?jī)r(jià)一定上升；土地開(kāi)發(fā)指數(shù)上升，房?jī)r(jià)就下來(lái)。其中的道理，不可不察。
從體制上看，目前我國(guó)惟一合法的供地途徑是政府征地、再批租給市場(chǎng)。這種政府集中供地的模式，除了分配方面的嚴(yán)重問(wèn)題，最大的缺陷就是不能對(duì)市場(chǎng)土地需求的變動(dòng)做及時(shí)靈活的反應(yīng)。如果允許民間私人賣地，地價(jià)上漲，各家競(jìng)賣，供地?cái)?shù)量自動(dòng)增加，房?jī)r(jià)就可以被平抑。進(jìn)一步分析， 房地產(chǎn)是非常地方性的市場(chǎng)，由中央政府集中調(diào)控，大起大落、此起彼落的危險(xiǎn)性很大。所以當(dāng)務(wù)之急，是推進(jìn)供地體制和機(jī)制的改革。(周其仁 北大 中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授)
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