“我心目中的理想世界是由每一個(gè)獨(dú)立的、快樂的人組成的，而不是一個(gè)個(gè)強(qiáng)大的組織�！�
上市圈得130億、在港上市一月后的SOHO中國，于11月8日在北京公館舉行了華遠(yuǎn)地產(chǎn)——SOHO中國合作新聞發(fā)布會(huì)，公布了新收購華遠(yuǎn)的兩個(gè)爛尾樓，民源大廈和北京公館，現(xiàn)更名為SOHO北京公館及光華路SOHO2。
“發(fā)福”的潘石屹用了四十分鐘斬獲了華遠(yuǎn)談了3個(gè)月的項(xiàng)目，“相信在未來還會(huì)有很多好的消息會(huì)陸陸續(xù)續(xù)公布�！迸耸僬f。
“每天有十幾撥，不斷接待，因?yàn)橛幸恍┎皇呛芰私�，一些法律程序、�?cái)務(wù)程序要走�！�
“他跟我說，每天有一百多個(gè)項(xiàng)目需要談�！比沃緩�(qiáng)當(dāng)面笑談。
以傳統(tǒng)的眼光打量SOHO中國，土地儲(chǔ)備仍是有些單薄。從土地儲(chǔ)備數(shù)量看，SOHO中國即使在北京市場也在幾十名開外。
上市后，潘石屹多次說，“現(xiàn)在有錢了，希望在座的大地主們能夠慷慨一點(diǎn)，多給我們換點(diǎn)雞蛋�！痹诟吲鬂M座的SOHO中國上市慶祝晚宴上，潘石屹在極其簡短的祝酒辭最后不忘給自己做廣告。
“和所有的人合作，這個(gè)年代不合作寸步難行。爛尾項(xiàng)目、在建工程、毛坯房、土地都合作，沒有任何條條框框的限制。”在11月8日的新聞發(fā)布會(huì)上，潘石屹說。
SOHO中國成功地在香港募資128億港元，改變了香港地區(qū)投資者以往只注重上市地產(chǎn)公司一定要有大規(guī)模土地儲(chǔ)備的固定思維。
潘說，盡管土地儲(chǔ)備不占優(yōu)勢，但投資者看中的是SOHO中國的優(yōu)質(zhì)品牌、高盈利能力和創(chuàng)新的產(chǎn)品�！澳壳�，我們的土地儲(chǔ)備是夠我們今后5年開發(fā)的。”
但是，正是因?yàn)镾OHO中國的土地零儲(chǔ)備戰(zhàn)略，直接導(dǎo)致5年前上市折戟。
土地薄弱，商業(yè)模式來拯救
熟悉香港房地產(chǎn)市場的人都知道，由于香港是一個(gè)土地極為稀缺的城市，所以大大小小的房地產(chǎn)公司、尤其是上市的房地產(chǎn)公司，都非常看重自身的土地儲(chǔ)備，把大量的土地儲(chǔ)備視為企業(yè)生存的安全閥，這也就直接影響了包括散戶在內(nèi)的各種投資者的投資口味。而SOHO中國的土地戰(zhàn)略顯然成了香港投資者眼中的另類。
在今年年初拿下北京三里屯47萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目之前，SOHO中國已經(jīng)經(jīng)歷了3年的“地荒”，對(duì)于一個(gè)即將在香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是很讓人費(fèi)解的一種“無為”。無論是已經(jīng)功成名就的萬科，還是剛剛名聲大噪的碧桂園，這些大陸的“明星地產(chǎn)企業(yè)”無一不是以大量的土地儲(chǔ)備為根基的。
潘石屹不得不為此展開平生以來最密集的游說攻勢，不厭其煩地論證自己獨(dú)特的商業(yè)模式獨(dú)具優(yōu)勢和將來帶給投資者的益處。
如果說土地儲(chǔ)備是一個(gè)房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的支撐點(diǎn)的話，那當(dāng)這個(gè)支撐點(diǎn)不夠堅(jiān)硬的時(shí)候，以何種商業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)作就成了維系其生存和發(fā)展的血脈了。讓潘石屹創(chuàng)業(yè)十二年來日益堅(jiān)定的一個(gè)信念就是，SOHO中國找到了一條他自認(rèn)為獨(dú)特的商業(yè)模式，并且他一直在努力讓更多的人接受這個(gè)信念。
“在核心地段蓋好房子，然后賣給投資者，最后我們負(fù)責(zé)出租管理，這就是SOHO中國的商業(yè)模式�！迸耸傧喈�(dāng)精煉地解釋道，“SOHO中國首先是一個(gè)商用物業(yè)公司，其次SOHO中國是一個(gè)專注CBD項(xiàng)目的商用物業(yè)公司，這就決定了我們只能在黃金地段拿地，而要看到利潤，就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子，所以看起來似乎永遠(yuǎn)是土地零儲(chǔ)備�！�
為何不把SOHO中國在前門的土地存起來。潘石屹的回答道出了問題的關(guān)鍵：“現(xiàn)在前門大街已經(jīng)封閉了，如果再等上兩年開發(fā)的話，土地可能會(huì)有所升值，但政府會(huì)有耐心等嗎？”按照潘石屹的說法，一個(gè)房地產(chǎn)商可以把他在內(nèi)蒙的土地存上十年八年都沒問題，但在北京，在CBD是不可能的。這種獨(dú)特的市場環(huán)境決定了SOHO中國只能走“快速拿地，快速完工”的土地戰(zhàn)略。
在潘石屹看來，SOHO中國的商業(yè)模式實(shí)際上是一條自上而下的價(jià)值鏈。在價(jià)值鏈上游，由SOHO中國進(jìn)行搭建平臺(tái)；在中端，由投資者進(jìn)行資金“加油”；而到了末端，才是真正創(chuàng)造價(jià)值的力量：這就是千千萬萬有租用需求的商家和企業(yè)。
“商業(yè)模式?jīng)Q定了我們不可能在CBD范圍內(nèi)進(jìn)行土地囤積，這既在政策上通不過，也在經(jīng)營上不劃算�！�
而在CBD之外，潘石屹正在試圖尋找另外一種商業(yè)模式來為新項(xiàng)目解套。在今年年初拿下的“前門大街復(fù)興”項(xiàng)目中，他正在嘗試從設(shè)計(jì)風(fēng)格到業(yè)態(tài)內(nèi)容的徹底革新�！斑@是一個(gè)非常中西結(jié)合的項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)上來看，它是典型的中式建筑，但招商對(duì)象卻會(huì)包括Apple這樣的時(shí)尚公司。”
“如果說宏觀環(huán)境為SOHO中國的上市創(chuàng)造了70%的有利條件的話，那剩下的30%其實(shí)也是非常關(guān)鍵的。這30%對(duì)于歐盟投資者來說，就是我們的盈利能力和商業(yè)模式。歐美市場對(duì)一個(gè)即將上市公司的衡量標(biāo)準(zhǔn)最主要的就是看你有沒有一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)模式，因?yàn)橐环N商業(yè)模式獨(dú)特與否直接關(guān)系著你的盈利能力。”
潘石屹也是用他的這種商業(yè)模式說服了無數(shù)的投資者。
獨(dú)立、快樂組成理想世界
“我心目中的理想世界是每一個(gè)獨(dú)立的、快樂的人組成的，而不是一個(gè)個(gè)強(qiáng)大的組織�！�
三年沒有拿到地，外界都在猜測其中原由。
“他自己沒本事拿地，我拿到了，他只能從我這里拿。”任志強(qiáng)笑談。
有人質(zhì)疑，是不是應(yīng)該加入組織，這樣能夠拿到項(xiàng)目，不用被人擺刀？
潘說，我加入組織人家不一定要我啊，由于爸爸是右派，從小想加入組織的心愿被拒，幼小的心靈受到傷害，以后也不再爭取，再說，我心目中的理想世界是每一個(gè)獨(dú)立的、快樂的人組成的，而不是一個(gè)個(gè)強(qiáng)大的組織。這可能是我的一個(gè)人生觀。
拿到任志強(qiáng)的兩個(gè)項(xiàng)目也是因?yàn)榕耸俪龅膬r(jià)格高出國外銀行基金的出價(jià)。
潘說，雖說這兩個(gè)項(xiàng)目被任總整了一刀，但是關(guān)鍵也是能賺錢。
任志強(qiáng)說，所謂的宰刀，是他不行了，但是他現(xiàn)在還好好的，我們只是取得我們的勞動(dòng)報(bào)酬，雙方都認(rèn)為是合理的價(jià)格，合理的就不是宰刀，各取所需，共同獲利。
潘也多次承認(rèn)自己對(duì)金錢和財(cái)富的狂熱追求，但是他在追求利潤的過程中也積累了很多創(chuàng)富的經(jīng)驗(yàn)。
潘說，“成功不是從教條主義中能得來的，而是一種在現(xiàn)實(shí)中獲得的經(jīng)驗(yàn)主義�！�
讓他更得意的是，沒有多少人看到這么明顯發(fā)生在身邊每個(gè)普通中國人身上的需求，即使包括那些有學(xué)問、有思想的學(xué)者�！敖ㄍ釹OHO后的幾個(gè)項(xiàng)目基本上就沒怎么打廣告，會(huì)展也是在早期去過兩次，我們根本沒有發(fā)現(xiàn)與其競爭的同類產(chǎn)品�！迸耸俳忉屨f，“大家可以看一下，現(xiàn)在已經(jīng)上市的和即將上市的房地產(chǎn)公司，都是些什么類型的公司呢？這些老板基本上都是包工頭出身，但企業(yè)做得非常成功。我就想，他們的骨子里是經(jīng)驗(yàn)主義和機(jī)會(huì)主義的代表；而反觀另外一些人，從國際大勢、國內(nèi)政治、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品市場、資本市場，說得頭頭是道的，世界上的事情全讓他想明白了的人，在我看到的過去10年時(shí)間，無一例外地碰得頭破血流。”
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