canary wharf
上世紀80年代，全世界最失敗的房地產(chǎn)項目就要數(shù)英國的Canary Wharf，我記得這個項目翻譯成中文名字叫“金絲雀碼頭”，是由一家叫奧林比亞的房地產(chǎn)發(fā)展公司負責開發(fā)，項目涉及到許多巨額的資金，包括美國金融大鱷——索羅斯的基金。
關于這個項目失敗的原因，當時大家分析了許多，也成為了當時媒體報道的焦點。為此，我在香港還專門看了一本書，書中詳細分析了Canary Wharf失敗的原因。首先，這里有文化的沖突，在一大片倫敦傳統(tǒng)的建筑中建一片現(xiàn)代化的建筑，就如同在北京的四合院區(qū)里建一座鶴立雞群的“京廣大廈”一樣，另外，最重要的是Canary Wharf建成后沒有人氣，房子租不出去，租金很低，空置率很高，連基本的維護費用都收不回來。近百年的經(jīng)驗告訴我們，這種單一的、大規(guī)模的脫離城市整體的開發(fā)項目都是失敗的，而這種大規(guī)模的失敗就是一場災難，因為它會造成社會上許多資源的巨大浪費。20多年過去了，近年來英國的經(jīng)濟發(fā)展得不錯，房價和租金的價格上升得都很快，今天的Canary Wharf也有一些人氣了，但是它周圍的住宅和商鋪價格上漲的幅度都比它大。我想，市場的本質就是如此：缺什么，什么東西的價格上漲就快，就值錢；什么東西過剩了，市場就會用價格來調(diào)節(jié)和分配它的資源。目前，人們做了各種各樣的社會實驗，還沒有任何一種辦法比市場能夠更精準地調(diào)節(jié)市場中資源的分配。
泰沃士河旁的Canary Wharf
從英國的Canary Wharf，我想到了北京的CBD。Canary Wharf總的建筑面積有100萬平方米，比我們公司在北京CBD開發(fā)的建筑面積略小一些。北京的CBD今天還正在建設中。我記得一個月前和CBD管理委員會的李國紅處長見面，她提到了許多CBD建設過程中碰到的問題和不足，也提出了各種各樣的擔心。我對她說，北京的CBD是目前世界上最成功的CBD開發(fā)案例之一，它完全靠市場的力量來開發(fā)和建設，政府沒有對北京的CBD有過多的財政投入，相反還對在CBD區(qū)開發(fā)的每平方米建筑面積多收了300塊錢。李國紅說，你別老念叨這300元錢了。我說，只有這樣才能對北京CBD有一個準確的評價。北京CBD在建設的過程中給政府提供了大量的稅收收入，而且到現(xiàn)在為止，還給社會提供了幾十萬人的就業(yè)機會。在這里辦公的公司更方便，更有做生意的機會和效率。同時，對周圍的區(qū)域，包括周邊的通州區(qū)等都有很強的輻射和帶動作用。北京的CBD在拆遷過程中有39％的面積騰出來做道路建設，如果北京CBD的路網(wǎng)都建成后，將會大大緩解這個區(qū)域的交通，并不會因為CBD建筑量的加大而使這里成為交通瓶頸。
現(xiàn)在的北京CBD處在建設的后期，兩年之后，北京的CBD將全部建設完成，在北京舉辦2008年奧林匹克運動會之際，這個區(qū)域將是北京最成熟、最有效率、最國際化的區(qū)域。在短時期之內(nèi)北京的CBD取得如此大的成功的原因是什么？只有一條，那就是：市場的選擇。市場需要什么，開發(fā)商就建什么，多家房地產(chǎn)開發(fā)公司共同開發(fā)，才形成了今天多樣化的建筑生態(tài)環(huán)境。對于城市建筑的規(guī)劃來說，最可怕的事情就是單一，如果十年前北京CBD建設規(guī)劃之初出現(xiàn)了一位偉大的人物，這位偉大的人物要么是有足夠大的權力，要么是有足夠多的金錢，而他頭腦中又有一個堅定不移的幻想，按照他的意志想當然地去規(guī)劃和建設一個北京的CBD，今天可能就不是這樣的情況了，很可能會將CBD建成他心目中好看的，但一定是不好用的城市區(qū)域和建筑，而這種好看不好用的城市區(qū)域和建筑最終也是丑陋的，是這個社會和城市的負擔。
我一邊在Canary Wharf行走，一邊在想，世界上曾有多少城市在建CBD，但真正像北京CBD這樣成功的并不多，我從內(nèi)心深處由衷地敬佩中國人的哲學思想，同時也看到了市場經(jīng)濟的偉大。我相信，有了中國人的智慧，再加上對市場規(guī)律的尊重，我們的城市和建筑一定會越來越美好。
Canary Wharf地鐵站
倫敦地鐵站
倫敦地鐵站
在Canary Wharf大廈前
Canary Wharf的現(xiàn)代化建筑
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