原標(biāo)題：取消房貸利率下限 降低首套房首付比例
全國超八成城市落地房貸新政
5月17日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局發(fā)布房貸新政，全國大批城市快速落地，更有一線城市積極跟進(jìn)。5月27日，上海發(fā)布調(diào)整政策，成為第一個落地新政的一線城市，其發(fā)布的政策內(nèi)容與其他地區(qū)有所不同——首套房最低首付比例降至20%。廣州與深圳緊隨其后，分別將比例降至15%和20%。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，多省明確發(fā)布文件執(zhí)行全省首套房首付降低到15%、取消利率下限。截至北京青年報記者發(fā)稿，全國超八成城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。
快速響應(yīng)“因城施策”號召
5日17日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。與此同時，央行取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
央行還要求，各省級分行按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
此后，全國多地快速響應(yīng)“因城施策”號召，密集出臺調(diào)整舉措。不少省份宣布將首套和二套商貸的首付比例調(diào)整至全國下限，同時取消房貸利率政策下限。
中原地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國明確發(fā)布政策文件執(zhí)行15%首套房首付比例的城市超過200個，超過250個城市明確取消了房貸利率下限。全國超過80%城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。
總體來看，在落實(shí)新政方面，各地出現(xiàn)了分層現(xiàn)象，二、三線城市步伐很快，一線城市和“強(qiáng)二線”城市比較謹(jǐn)慎。
銀行房貸利率會降多少？
在取消房貸利率下限的城市，商業(yè)銀行在設(shè)定房貸利率時擁有了更大的自主權(quán)和調(diào)節(jié)空間。據(jù)了解，不少地方的銀行已結(jié)合自身實(shí)際和同業(yè)情況，根據(jù)貸款人資質(zhì)等因素實(shí)行差異化定價，新貸款客戶的房貸利率明顯下降。
據(jù)報道，政策落實(shí)后，武漢地區(qū)的銀行將首套房貸款利率降低30個基點(diǎn)，從原來3.55%降至3.25%；二套房降低80個基點(diǎn)，從4.15%降至3.35%。合肥也有國有大行自5月20日開始執(zhí)行新政，首套房、二套房貸款利率均為3.45%。廣東某市主流銀行的首套房貸利率已從3.55%降至3.15%，二套房貸利率已從4.15%降至3.55%。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，此次取消房貸利率下限后，各地房貸利率將進(jìn)一步下行。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，對于銀行體系而言，不論是房抵貸抑或是按揭貸款，均根據(jù)抵押房產(chǎn)價值以及債務(wù)人收入水平等因素來確定貸款利率，兩者風(fēng)險成本、資本成本均大體相當(dāng)。因此在下限取消后，按揭貸款利率一定程度上會向住房抵押貸款收斂。目前住房抵押貸款利率在3%-3.5%之間，對應(yīng)新發(fā)生按揭貸款利率降幅可能在40個基點(diǎn)左右。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。新政之前，多數(shù)城市取消首套房貸利率下限后，房貸利率普遍執(zhí)行LPR（貸款市場報價利率）-40個基點(diǎn)至LPR-70個基點(diǎn)，即3.2%-3.5%，少數(shù)城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%，這將成為更多城市后續(xù)調(diào)整的重要參考。
東方金誠首席宏觀分析師王青則預(yù)測，年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度可能超過50個基點(diǎn)。這也意味著，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。王青指出，未來房貸利率下調(diào)的大門已經(jīng)打開，下調(diào)幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回暖�？紤]到房貸利率自2022年開始轉(zhuǎn)向，截至去年末累計下調(diào)166個基點(diǎn)，即年均下調(diào)83個基點(diǎn)，但仍未能止住樓市下行態(tài)勢，今年截至3月末，房貸利率下調(diào)28個基點(diǎn)至3.69%，他預(yù)計年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度將在50個基點(diǎn)以上。
專家預(yù)計存款利率還會下調(diào)
國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年末，我國銀行業(yè)的凈息差已降至1.69%。有券商研報稱，2024年第一季度各類型上市銀行凈息差整體下滑超過12個基點(diǎn)。
降低貸款利率后，銀行的凈息差怎么辦？
王一峰表示，全國層面房貸利率下限取消將對銀行體系凈息差造成一定程度的影響，按全國新發(fā)生按揭貸款利率下降30個基點(diǎn)計算，將影響銀行體系2024年凈息差約0.5個基點(diǎn)。不過考慮到政策僅影響邊際定價，對凈息差的影響程度或相對有限。
中金公司銀行業(yè)分析師林英奇分析指出，按照全年新發(fā)放按揭貸款利率下調(diào)30個基點(diǎn)的預(yù)期，相關(guān)調(diào)整對銀行息差的負(fù)面影響約為0.8個基點(diǎn)，對銀行利潤影響較小。
市場人士普遍認(rèn)為，為解決息差壓力，今年銀行將進(jìn)行新一輪存款掛牌利率調(diào)整。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，為維持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長，銀行資產(chǎn)端無法提高信貸利率，大概率會通過下調(diào)存款利率的方式保持銀行凈息差長期處于較為合理的水平。在“發(fā)揮貸款市場報價利率改革作用”的監(jiān)管訴求下，未來受息差壓力影響，商業(yè)銀行或繼續(xù)下調(diào)存款利率，而低通脹引起的高實(shí)際利率環(huán)境下，年內(nèi)LPR報價下調(diào)仍可期待，時點(diǎn)上可能略靠后。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，“銀行要開源節(jié)流，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)節(jié)機(jī)制作用，壓降存款利率來降低負(fù)債成本，同時央行還可適當(dāng)降低政策利率，MLF利率仍存在下調(diào)空間，在政策利率與存款利率下降的基礎(chǔ)上，LPR也有一定的下降空間。” （文/記者 程婕）
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上海廣州深圳相繼調(diào)整最低房貸首付比例
繼上海5月27日將最低首付比例降至20%，調(diào)整限購、社保年限等樓市政策發(fā)布后，廣州昨日將最低首付比例調(diào)整為15%，還取消利率下限。自今日起，深圳市下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限——首套住房個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，廣州在上海發(fā)布樓市政策后立馬跟進(jìn)，已經(jīng)說明近期的政策動向，預(yù)計北京和深圳也會圍繞此類政策做進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化。
上海提出的調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等9條政策措施自昨日起正式實(shí)施。同日，廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。在廣州市限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有兩套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，支持非戶籍家庭、單身人士、非戶籍人才購房，是近期一線城市政策集中的方向。主要原因在于一線城市外圍土地供應(yīng)量大，而且一線城市以新市民、年輕人為主的非戶籍人口集中。上海降低首付比例和房貸利率下限，一方面是順應(yīng)和貫徹“5·17”國家政策部署；另一方面也是針對本地非戶籍和非戶籍人才群體多，需要加大優(yōu)惠力度。李宇嘉預(yù)計，如果下滑頹勢不改，上海可能還會下調(diào)首付比例和貸款利率。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州在上海政策出臺后立馬跟進(jìn)，已經(jīng)說明近期的政策動向，即4個一線城市均會出臺寬松的利好政策，且政策出臺會圍繞限購放松、房貸首付和利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化、促進(jìn)二手房流通、鼓勵存量房源消化等方面入手。 （文/記者 宋霞）
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