去年6月，我與張某簽訂了一份房屋租賃合同，約定張某把他的19平米門面房一間租給我使用，期限為3年，年租金5000元。合同簽訂后，我按時給付租金。2003年7月，突然有人來要求我盡快騰出此房。當我據(jù)理力爭時，對方即向我亮出了某公司與張某簽訂的關(guān)于該門面房的購房合同，和在房管部門辦理的該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。我一下子怔住了。按理說張某在售出此房前應(yīng)該跟我打個招呼才對呀。我跟來人提出要繼續(xù)租賃此房的要求，但被對方一口回絕了。情急之下，我想起了曾聽人說過有“買賣不破租賃”的規(guī)定。請問，房屋所有權(quán)變動后，租賃合同還有效嗎？
——曉菊
曉菊朋友：
你遇到的問題，正適用于“買賣不破租賃”的規(guī)定。
所謂“買賣不破租賃”，是指租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人——即第三人主張租賃權(quán)，因為受讓人所取得的財產(chǎn)是負擔(dān)租賃權(quán)的財產(chǎn)。
“買賣不破租賃”必須具備以下條件：一是原租賃合同仍然有效，即承租人的租賃合同必須原屬有效且因期限未滿仍將有效。二是租賃物所有權(quán)的變動應(yīng)該在租賃期間。
你與張某簽訂的租賃合同合法有效，張某出售房屋的時間又是在你租賃該房屋期間，所以完全符合“買賣不破租賃”所必需的條件。依據(jù)《合同法》關(guān)于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定，你仍然享有租賃該房屋的權(quán)利，新的房產(chǎn)主人無權(quán)要求你“盡快騰出此房”。
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