與以前海外地產(chǎn)銷售略有不同的是，目前大家更為關(guān)注的是與國際資本領(lǐng)域的合作。不論是中國地產(chǎn)周，還是亞洲地產(chǎn)節(jié)，更像是民間自發(fā)的一場(chǎng)“外交”活動(dòng)，都在努力匯集全球投資者的目光，讓地產(chǎn)商與全球房地產(chǎn)金融公司進(jìn)行“零距離”接觸，達(dá)到資源利用的最優(yōu)化，并努力使有效資本與有限土地資源得以優(yōu)化配置。
又一場(chǎng)路演
2005年十一期間，潘石屹、馮侖、劉曉光等人去紐約參加“投資中國，投資未來—2005房地產(chǎn)金融峰會(huì)”，這次的主題是國內(nèi)發(fā)展商與國際知名大型基金公司進(jìn)行對(duì)接洽談。
據(jù)這次主辦方基強(qiáng)聯(lián)行北京辦事處投資經(jīng)理呂行介紹，參加紐約中國地產(chǎn)周的有27家房企，主要來自北京、上海兩地，包括天鴻、首創(chuàng)、當(dāng)代、萬通、中坤等，美國方面參與此次對(duì)接的基金公司有雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、第一波士頓、羅斯福基金等。
呂行表示：“此次金融峰會(huì)基金方面參與方包括摩根士丹利亞太區(qū)總裁、麥戈里銀行大中國總裁、花旗集團(tuán)董事、第一波士頓四大董事之一，他們都直接主管其基金在中國房地產(chǎn)方面的投放。”
有分析人士認(rèn)為，這會(huì)加快海外基金進(jìn)入中國的步伐，同時(shí)也將加快國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示：“此次國內(nèi)開發(fā)商與海外基金的對(duì)接，更多程度上更為國際資本進(jìn)入中國建立通道，是一種戰(zhàn)略合作的前奏�！钡灿袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次紐約之行形式大于內(nèi)容，只不過為海外資本進(jìn)入中國拓展通道。而參與此次金融峰會(huì)的開發(fā)商則大多否認(rèn)與基金對(duì)接的主要目的是融資，他們表示更多是處于企業(yè)品牌國際化的考慮。
因?yàn)槟壳按箝_發(fā)商都在加緊地儲(chǔ)備，這需要大量資金，而銀行融資又越來越困難，因此目前不少開發(fā)商在為以后融資拓展渠道。業(yè)內(nèi)人士表示：“盡管不可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行合作，但與境外基金接洽，對(duì)大開發(fā)商來說也不失為一條未雨綢繆之策�！眹H知名的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司戴德梁行助理董事岳峰鋼表示：“中國地產(chǎn)周幾乎每季度都會(huì)舉行一次，與國際金融機(jī)構(gòu)洽談，是想建立一種融資通道�，F(xiàn)在因?yàn)楹芏嗟禺a(chǎn)項(xiàng)目具有國際性，他們不能放棄周邊的力量，這是值得提倡的，但這并不能代表整個(gè)北京市場(chǎng)。”仲量聯(lián)行認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，但是依然吸引著全球的潛在投資者，亞洲及中國依然是今后世界相當(dāng)一段時(shí)間的投資熱點(diǎn)。
集體盛宴
從今年4月底開始，中國地產(chǎn)項(xiàng)目海外推廣活動(dòng)一個(gè)接一個(gè)，4月30日至5月7日，北京陽光上東的開發(fā)商，首創(chuàng)置業(yè)一行16人，應(yīng)美國紐曼房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、紐約總商會(huì)的邀請(qǐng)高調(diào)赴美，會(huì)見美國紐約等城市的高層房地產(chǎn)人士，并考察在美國投資開發(fā)房地產(chǎn)的可行性。2005年5月20日，搜房全球機(jī)構(gòu)組織了上海華府天地、九間堂、西郊莊園等15個(gè)代表性樓盤，在香港舉行大規(guī)模的“上海國際地產(chǎn)日”活動(dòng)。從6月12日開始，鳳凰城在美國舊金山銷售近50套，歐美地區(qū)的首次推廣銷售總額超過2億，而后，香港?中國國際地產(chǎn)周啟動(dòng)，圍繞“中國名牌?國際營銷”的主題，全面展現(xiàn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，塑造內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的國際化品牌和企業(yè)，以強(qiáng)勢(shì)傳播向香港乃至世界各國展示中國名盤項(xiàng)目，中國地產(chǎn)開始集體海外大路演。
這種直接面對(duì)海外消費(fèi)者的方式有先例可循。華潤置地的鳳凰城在美國和英國一共銷售了120套；榮尊寶國際俱樂部公寓在美國和加拿大的成績(jī)也達(dá)到100多套。這種效果顯然鼓舞了開發(fā)商，而組團(tuán)參展“轟動(dòng)式”的規(guī)模效應(yīng)也為開發(fā)商所看重，再加上組團(tuán)展銷從費(fèi)用上更加經(jīng)濟(jì)，使得參展的開發(fā)商不在少數(shù)，而入團(tuán)者多為高檔樓盤。
幾年前，上海很多樓盤參與了海外銷售，當(dāng)時(shí)上海商品房呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，海外購房者購買商品房的比重持續(xù)上升，來自臺(tái)灣、香港地區(qū)和境外人士購買商品房數(shù)量明顯上升。上海作為國際大都市的地位和形象，吸引了越來越多的外籍人士、港澳臺(tái)同胞，但因?yàn)檫@部分投資者對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不太了解，通過舉辦海外路演，匯集上海高檔樓盤面向際市場(chǎng)各個(gè)層面進(jìn)行推廣，為上海高檔房產(chǎn)開拓了廣闊的推廣渠道和外銷通路。經(jīng)過過年發(fā)展，從港澳臺(tái)地區(qū)到北美，從簡(jiǎn)單地銷售房子到與金融公司合作，這種風(fēng)潮和態(tài)勢(shì)越發(fā)滲透。
是什么壓力迫使企業(yè)走向海外？高力國際分析，很多高端房產(chǎn)的發(fā)展商對(duì)拓展境外營銷渠道充滿期望。這種銷售途徑的突破，同當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密不可分。中國政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，短期內(nèi)直接影響了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人氣，帶來市場(chǎng)的觀望氣氛，引發(fā)地產(chǎn)發(fā)展商有“走出國門開拓市場(chǎng)”的需求。而且這種風(fēng)潮正在愈演愈烈，更多的地產(chǎn)企業(yè)和中介結(jié)構(gòu)似乎都收拾行裝，準(zhǔn)備趕赴這場(chǎng)盛宴。
內(nèi)地房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅是內(nèi)地市場(chǎng)，投資價(jià)值吸引了來自全球的置業(yè)人士。內(nèi)地的城市化進(jìn)程、舊區(qū)改造、移民動(dòng)向等多種因素，增加了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)撃�。中國作為全球新的�?jīng)濟(jì)增長地區(qū)之一，現(xiàn)在中國和亞洲其他國家和地區(qū)越來越重視彼此間信息的溝通、思想的流和業(yè)務(wù)的廣泛合作。在此背景下，也有很多人將這一輪“國際化”浪潮歸咎于地產(chǎn)新政造成的內(nèi)需市場(chǎng)萎靡，迫使企業(yè)拓展海外市場(chǎng)，“國際化”意味的規(guī)�；透哔Y金要求也是地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的選擇。
零距離碰撞
即將舉行的CIHAF2005亞洲地產(chǎn)節(jié)，把主題定為“城市精神，亞洲商機(jī)”。組委會(huì)與海外媒體展開了廣泛的合作，精心安排立體式的海外媒體宣傳通道，并確定把亞洲地區(qū)高端商務(wù)人群為核心目標(biāo)，以廣告、通訊、專題報(bào)道等多種形式全方位推廣。
中國房地產(chǎn)改革最早從上世紀(jì)90年代外銷房開始，但是那時(shí)候外銷房沒有銷售困難，在外向市場(chǎng)還沒有完全打開之際，1998年內(nèi)部市場(chǎng)全面開放。除了極少數(shù)高端項(xiàng)目之外，國內(nèi)消費(fèi)的恢復(fù)性釋放使得外向市場(chǎng)存在意義不大。依賴銀行貸款的眾多項(xiàng)目公司不存在規(guī)模和資金問題的問題，也就不需要面臨海外銷售和融資�？墒乾F(xiàn)在，國內(nèi)市場(chǎng)需求漸趨飽和，加上開發(fā)商一直難以解決的金融困境，盡管多數(shù)開發(fā)商不承認(rèn)有資金鏈上的困難，在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，他們主動(dòng)走出國門，向海外主動(dòng)伸出橄欖枝，至少是一條途徑。優(yōu)秀開發(fā)商主動(dòng)“走出去”，在進(jìn)一步拓展高檔樓盤的海外銷售渠道同時(shí)，繼續(xù)尋找國際資本的合作。
呂行預(yù)測(cè)，中國房地產(chǎn)金融即將邁向一個(gè)全新的階段，地產(chǎn)商、城市經(jīng)營者將快速獲取金融服務(wù)的信息和合作機(jī)會(huì)。他認(rèn)為從今年圣誕節(jié)到明年5月份將是海外基金在中國充分選擇項(xiàng)目的時(shí)間，到明年六七月份則將集中開展合作。呂行分析認(rèn)為，今年年底將是很多北京開發(fā)商的一道門檻�！氨本┎糠猪�(xiàng)目?jī)r(jià)格存在虛高現(xiàn)象，這些項(xiàng)目一般僅通過外部包裝來支撐高價(jià)格，但實(shí)際上并沒有在品質(zhì)及內(nèi)部環(huán)境等方面下真工夫，因此價(jià)格高于周邊項(xiàng)目不少，很難維持下去。而這些項(xiàng)目往往通過銀行資金運(yùn)作，到了年底，需還銀行貸款，所以很有可能降價(jià)銷售，并由此進(jìn)入惡性循環(huán)�！眳涡姓J(rèn)為，到明年初，宏觀調(diào)控后市場(chǎng)回歸理性，房產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)象將更加明顯，屆時(shí)海外基金將大量進(jìn)入中國市場(chǎng)。
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