商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是最高的，風(fēng)險(xiǎn)來自于地段
香港《明報(bào)》：請問內(nèi)地推行宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)是否有降溫跡象？ 潘石屹：這次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，最主要的目的是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展，要避免大起大伏。 香港《明報(bào)》：請問CEPA第三階段、泛珠三9+2和人民幣升值對房地產(chǎn)有沒有影響？ 潘石屹：前兩個(gè)因素可能對珠三角區(qū)的形勢會(huì)有影響，對中國絕大多數(shù)的城市不會(huì)有影響。在未來的一段時(shí)間，中國將有幾億人從農(nóng)村進(jìn)入城市，這些城市內(nèi)需的房地產(chǎn)市場就足以保持房地產(chǎn)持續(xù)的發(fā)展。 香港《明報(bào)》：請闡釋港人往內(nèi)地購買物業(yè)，是否想理的投資工具呢？ 潘石屹：單從租金回報(bào)率來看，北京的租金回報(bào)率無論是寫字樓、商鋪、公寓等都要比香港高得多。 香港《明報(bào)》：請問北京物業(yè)前景是否樂觀？ 潘石屹：房地產(chǎn)最重要的屬性是不動(dòng)產(chǎn)，北京地域廣闊，不同的區(qū)域，不同的物業(yè)品種的情況又各不相同，很難籠統(tǒng)地去說樂觀還是悲觀。 香港《明報(bào)》：請闡釋北京地區(qū)的樓市現(xiàn)況和走勢？有什么利好因素。 潘石屹：北京基礎(chǔ)設(shè)施在大規(guī)模地投入，在2008年前都會(huì)交付使用，使這個(gè)城市更有競爭力、更有效率、更國際化，這是對北京房地產(chǎn)市場利好的消息。 香港《明報(bào)》：請問港人應(yīng)選擇投資北京的豪宅盤、優(yōu)質(zhì)盤還是工商鋪和寫字樓盤呢？升幅多少？ 潘石屹：我一直認(rèn)為租金回報(bào)率是衡量這個(gè)樓盤值不值，是否值得投資的一個(gè)很重要的指標(biāo)，因?yàn)榉课莸氖蹆r(jià)可能有水分，有泡沫，但租金是不會(huì)出現(xiàn)泡沫的，是市場的真實(shí)需求。北京的情況是商鋪的租金回報(bào)率最高，其次是寫字樓，再其次是公寓、住宅。公寓、住宅的回報(bào)率在過去的五年時(shí)間下滑得非常厲害。 香港《明報(bào)》：請闡釋港人應(yīng)選擇北京哪個(gè)地區(qū)投資？投資時(shí)注意什么？預(yù)計(jì)投資回報(bào)多少？ 潘石屹：北京的城市是一個(gè)高速發(fā)展的城市，在這樣的城市中，聚合是有效率的，北京的CBD、奧林匹克公園、中關(guān)村、金融一條街等都是在城市發(fā)展中聚合的幾個(gè)焦點(diǎn)，這幾個(gè)地區(qū)的投資回報(bào)率相對比較穩(wěn)定。預(yù)計(jì)都會(huì)超過8％。 香港《明報(bào)》：作為發(fā)展商會(huì)怎樣部署未來的發(fā)展項(xiàng)目呢？ 潘石屹：SOHO中國未來發(fā)展的項(xiàng)目只有一條原則，就是市場上面缺什么，我們就開發(fā)什么，絕不跟風(fēng)。 搜房網(wǎng)：上海房地產(chǎn)市場的投資者開始尋找新的投資方向及渠道，酒店地產(chǎn)、商鋪、寫字樓等項(xiàng)目正以穩(wěn)定的投資回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢吸引著越來越多的投資者。你怎么來看商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)？ 潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率是最高的，風(fēng)險(xiǎn)也是最大的，這風(fēng)險(xiǎn)主要是來自于地段，偏遠(yuǎn)地段的商業(yè)地產(chǎn)將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。 房價(jià)上漲和空置上漲同時(shí)出現(xiàn)說明房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題 焦點(diǎn)網(wǎng)：建設(shè)部近日下發(fā)通知，向住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾“開刀”，要求各地對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房需求進(jìn)行調(diào)查摸底，編制、及時(shí)公布相關(guān)規(guī)劃。其中明確提出：“督促各地研究并編制本市逐步改善人民群眾居住條件的住宅建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”和“明確近幾年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排，及時(shí)向社會(huì)公布”，這項(xiàng)政策對房地產(chǎn)影響會(huì)是如何呢？未來會(huì)不會(huì)增加經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng)量。 潘石屹：現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨最大的問題，一是房屋價(jià)格上漲過快，這就能夠說明房子是供不應(yīng)求的；第二是空置率上漲過快，這條信息說明是房子供大于求，出現(xiàn)了積壓。這兩條矛盾的信息說明房屋供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)是不對應(yīng)的，解決的辦法有兩種：一是通過政府限制的辦法，摸底、調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、下發(fā)文件；另一個(gè)辦法是市場的辦法，充分地調(diào)動(dòng)起二手房市場，增大二手房的成交量。房屋供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)性的問題就迎刃而解了。 中國多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，用第一種辦法常常是解決不好的，而用市場的辦法就可以把擺在房地產(chǎn)面前的兩大困難，一是房價(jià)上漲過快，二是空置率增長過快的矛盾得到解決。因?yàn)�，行政的手段很難了解到哪里房子多了，哪里房子少了？他們分布在什么區(qū)域？這種細(xì)的末梢循環(huán)信息只有通過市場才能夠反映出來，并且也只有通過市場才能夠很好地加以調(diào)整。 焦點(diǎn)網(wǎng)：華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)日前發(fā)表文章稱，宏觀調(diào)控押寶調(diào)整結(jié)構(gòu)，政府是吃錯(cuò)藥了。請問潘總對任總的文章做何評價(jià)？ 潘石屹：我沒有仔細(xì)看任總的這篇文章，但是目前中國房地產(chǎn)碰到的問題確實(shí)是結(jié)構(gòu)性的問題，房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)和市場需求的結(jié)構(gòu)錯(cuò)了位。也才有了讓我們看到截然不同的兩條信息，一條是“房價(jià)上漲過快”，一條是“空置率上漲過快”，兩者同時(shí)出現(xiàn)的荒唐局面。 搜房網(wǎng)：隨著國家稅務(wù)總局“房地產(chǎn)企業(yè)上調(diào)預(yù)售款稅收”文件的下達(dá)，房地產(chǎn)稅收日前又成輿論焦點(diǎn)，您認(rèn)為這會(huì)提高開發(fā)成本進(jìn)而影響房價(jià)嗎？如果將來“稅劍”真的指向了房地產(chǎn)，您覺得這一行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？ 潘石屹：在去年年初我就看到政府部門提出要進(jìn)行房地產(chǎn)稅收改革，要讓房地產(chǎn)稅收簡單、透明、公平，目前房地產(chǎn)的稅收太復(fù)雜了，而這種復(fù)雜的稅收很容易造成監(jiān)管不力，造成偷稅漏稅的現(xiàn)象，越簡單的東西才越能夠越容易做到公平，便于操作。 焦點(diǎn)網(wǎng)：種種信息表明，國家正在加強(qiáng)對建筑節(jié)能方面的督導(dǎo)力度，請問潘總對建筑節(jié)能是怎么看的，為什么國家會(huì)對加強(qiáng)對此領(lǐng)域的重視程度？ 潘石屹：建筑的能源消耗是能源消耗中占的比重非常大的，一些成熟的城市有50％以上的耗能是建筑耗能造成的，所以國家對建筑的耗能格外的重視。
廉租屋的建設(shè)最好不要有房地產(chǎn)開發(fā)商的參與
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》李佳鵬：建設(shè)部昨天通報(bào)有70個(gè)城市開展廉租房工作，對此，您是怎么看？為什么廉租房工作推廣如此難？ 潘石屹： 政府開展廉租房的工作，是真正為那些城市中最貧困階層解決住房的辦法�？赡苁怯捎诟鱾�(gè)城市財(cái)政收入的問題，很難拿出錢來做這項(xiàng)工作。這只是我的推測。 《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》李佳鵬：作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您是否愿意開發(fā)廉租房，為什么？ 潘石屹：廉租屋不需要房地產(chǎn)開發(fā)商去開發(fā)，它可以是政府收購的房子，也可以是舊房子。廉租屋最主要的特點(diǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)，用很低廉的價(jià)格租給那些低收入的人。如果政府需要建廉租屋的話，利用招標(biāo)的方式選擇好的施工單位就可以了。房地產(chǎn)在這其中不用扮演任何角色。多一個(gè)環(huán)節(jié)就多一道麻煩，效率就會(huì)犧牲一分，所以廉租屋的建設(shè)最好不要有房地產(chǎn)開發(fā)商的參與。 《北京晚報(bào)》洪燕杰：尾房超市開張，吊足人們胃口，但很多開發(fā)商并不認(rèn)可將尾房交給超市，問問老潘怎么看，如果SOHO有尾房會(huì)交給超市賣嗎？
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