—2006年2月17日潘石屹在SOHO小報(bào)網(wǎng)網(wǎng)聊實(shí)錄
在市場(chǎng)中落后的往往是房地產(chǎn)發(fā)展商，而不是客戶
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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在不存在金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？應(yīng)該如何看待這一問(wèn)題？
潘石屹：房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，每一個(gè)城市的情況都不一樣；同一座城市不同區(qū)域的情況不一樣；同一個(gè)區(qū)域不同的物業(yè)品種，它們的風(fēng)險(xiǎn)又不一樣。所以要防范房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，需要的是金融機(jī)構(gòu)有專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠針對(duì)不同地區(qū)，不同產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行分析和評(píng)估。
從總體的市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)不存在整個(gè)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：目前，住房公積金貸款的使用規(guī)模很小，大量的住房公積金處在閑置的狀態(tài)。對(duì)此，您認(rèn)為是什么原因造成的？應(yīng)該如何加以解決？
潘石屹：一個(gè)進(jìn)步的社會(huì)一定是有效率的社會(huì)，能把人的積極性充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，能把資金充分的調(diào)動(dòng)起來(lái)，使社會(huì)工具得到充分的利用。如果是一部分資金因?yàn)楦鞣N各樣的原因閑置，這就是浪費(fèi)。
《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》：現(xiàn)在很多外地進(jìn)京的房企在北京的發(fā)展都很好，比如富力、合生等等，有的甚至有把公司業(yè)務(wù)重心移往北京的趨勢(shì)，您怎樣看待外地房企在北京的發(fā)展歷程？
潘石屹：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程是南方的城市發(fā)展得最早，上海其次，北京相對(duì)來(lái)說(shuō)比較滯后一些，越是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化早的地方，他們的開(kāi)發(fā)水平提高得就越快，越市場(chǎng)化，建出來(lái)的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)越要好一些。
我記得在十年前，我們開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)代城時(shí)，許多人都提出各種各樣的異議，認(rèn)為在北京這樣的市場(chǎng)，這樣理念超前的房子不能被大家接受。經(jīng)過(guò)十年的時(shí)間證明，落后的常常是房地產(chǎn)發(fā)展商，而不是市場(chǎng)中的客戶�，F(xiàn)代城的房子基本上是在建成之后三五年的時(shí)間得到市場(chǎng)的認(rèn)可。目前所有的房子都保持在非常高的出租水平。建外SOHO也是同樣，在建的過(guò)程中也有許多人擔(dān)心，但是三五年之后就會(huì)得到大家的認(rèn)可。
南方的公司進(jìn)入北京的市場(chǎng)對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展起了很大的促進(jìn)作用，尤其是住宅，想一想，十年前、二十年前，北京房子的建設(shè)水平、服務(wù)水平是非常低的，最近幾年，每一年都有非常大的提升，這與外地的企業(yè)，南方的企業(yè)進(jìn)入北京的住宅市場(chǎng)有很大的關(guān)系。
《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》：外地房企在操作項(xiàng)目時(shí)的經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷手法、項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與北京本土的房企有什么異同？
潘石屹： 外地的房地產(chǎn)公司在營(yíng)銷手段上敢于花錢，我記得南方城市的房地產(chǎn)商花的廣告費(fèi)用都在3%以上，而北京的房地產(chǎn)商一般都低于1%；在設(shè)計(jì)理念上南方房地產(chǎn)商相對(duì)來(lái)說(shuō)比較保守，他們喜歡采用歐陸風(fēng)情的風(fēng)格；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，大膽的創(chuàng)新不夠；但在工程的管理上，節(jié)約成本是他們的長(zhǎng)項(xiàng)。
《北京現(xiàn)代商報(bào)》：請(qǐng)潘總談?wù)剬?duì)今年商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的看法，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)把商業(yè)整體打包上市的看法。
潘石屹：我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)( 寫字樓和商鋪)看好，對(duì)萬(wàn)達(dá)打包上市的事情我不是非常的了解。在此之前，也有許多人，包括專家，做了一些商業(yè)地產(chǎn)的分析報(bào)告，認(rèn)為總量過(guò)剩，市場(chǎng)上供大于求，要做寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)非常大。我不這樣認(rèn)為，這些擔(dān)心都是多余的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的分析辦法也是錯(cuò)誤的。商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是寫字樓還是商鋪，對(duì)地段的要求都是非常敏感的，例如，不能把王府井一平方米的商業(yè)面積和懷柔、密云一平方米的商業(yè)面積簡(jiǎn)單的相加、相乘和相除，這是沒(méi)有可比性的，所以用總量去分析，容易犯錯(cuò)誤。
商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪對(duì)地段是最敏感的，其次是寫字樓。而這兩種房地產(chǎn)物業(yè)對(duì)地段敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)住宅、 別墅。市場(chǎng)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有需求，不能夠籠統(tǒng)的下結(jié)論說(shuō)全中國(guó)如何、北京如何，而是要分區(qū)域的考察，對(duì)每一個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，最能夠反映市場(chǎng)準(zhǔn)確情況的信息是它的出租率、租金水平和出租回報(bào)率。 本新聞共 3頁(yè),當(dāng)前在第 01頁(yè) [01] [02] [03]
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