住房空置率高和百姓買不起房這對(duì)矛盾并存的原因在于二手房沒(méi)有市場(chǎng)化 焦點(diǎn)網(wǎng)：“2005年前11個(gè)月，我國(guó)本年購(gòu)置土地面積中，未完成開(kāi)發(fā)土地面積近1.7億平方米；按目前水平計(jì)算，我國(guó)商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。 ”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的這三個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，揭示了一個(gè)問(wèn)題——我國(guó)面臨著潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。 您是否贊同該觀點(diǎn)？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所說(shuō)的住房過(guò)剩和以前說(shuō)的住房空置率是一個(gè)概念嗎？如果確實(shí)存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，是什么原因?qū)е碌模?BR> 潘石屹：撇開(kāi)具體的“空置率”，“房屋過(guò)剩”這些名詞概念暫且不談，中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在的確面臨著一些問(wèn)題，有些問(wèn)題還非常嚴(yán)重，一是空置率高，二是要購(gòu)買商品房，普遍家庭收入和房?jī)r(jià)之間的差距非常大。從邏輯上看，上述兩種現(xiàn)象的并存是相互矛盾的，真正的原因是什么？是沒(méi)有完全市場(chǎng)化。在房地產(chǎn)的市場(chǎng)化過(guò)程中，8.31大限以后，土地已經(jīng)完全市場(chǎng)化了；采用公開(kāi)“招拍掛”的方式，一手房交易也市場(chǎng)化了；但是最大的一部分，也就是二手房交易還遲遲不能市場(chǎng)化，二手房沒(méi)有市場(chǎng)化就會(huì)出現(xiàn)一邊是一部分房子空置，另外一邊是一部分人又沒(méi)有房子住，或者是買不起房子的情況。讓二手房交易真正的市場(chǎng)化，是解決目前房地產(chǎn)面臨問(wèn)題的關(guān)鍵所在。但是，二手房交易的市場(chǎng)化涉及到的政府部門(mén)、法律、政策，包括稅收的政策非常多，不是單一的因素能夠解決的。 首先，要明確二手房的產(chǎn)權(quán)，就是原來(lái)的所謂房改房的檔案問(wèn)題，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)明確的房子，才可以在市場(chǎng)上面進(jìn)行交易。 第二，要降低流通環(huán)節(jié)的程序、稅金、費(fèi)用，提高二手房流通環(huán)節(jié)的效率。 第三，適當(dāng)提高第二套房子的持有物業(yè)稅。 這樣才會(huì)有利于二手房市場(chǎng)的建立。但在過(guò)去的一年時(shí)間，出臺(tái)的政策基本是增加了流通環(huán)節(jié)的稅收，對(duì)持有物業(yè)的稅收沒(méi)有增加，這樣對(duì)建立二手房市場(chǎng)實(shí)際上是不利的。只有增加持有房子的成本，減少流通環(huán)節(jié)的成本，才會(huì)促使二手房市場(chǎng)交易活躍起來(lái)。 《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)字中，有兩個(gè)值得注意：2005年前11個(gè)月，在我國(guó)的房地產(chǎn)本年購(gòu)置土地面積中，未完成開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)16706.7萬(wàn)平方米，占同期本年購(gòu)置土地面積的53.8%；2005年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年同期增長(zhǎng)14.2%，規(guī)模超過(guò)2005年上半年房屋竣工面積。作為發(fā)展商，如何看待這兩類數(shù)據(jù)傳達(dá)出的悲觀信號(hào)？ 潘石屹：現(xiàn)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，的確有一些企業(yè)是有土地沒(méi)有錢去開(kāi)發(fā)，有些企業(yè)是有錢沒(méi)有土地去開(kāi)發(fā)，尤其是8.31大限之后遺留的問(wèn)題，有些項(xiàng)目在拖欠著政府的出讓金，連出讓金都不能百分之百地交清，更談不上投入資金去開(kāi)發(fā)這些土地，這就是資源配置中的錯(cuò)位。 空置率的增加，我想主要的原因是二手房市場(chǎng)沒(méi)有建立。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這些數(shù)字都是對(duì)房地產(chǎn)目前所存在問(wèn)題的描述。我想解決這些問(wèn)題主要是依靠政府的政策。 《新地產(chǎn)》：2月4日，北京市出新規(guī)：房產(chǎn)證最遲30個(gè)工作日可拿到。請(qǐng)您分析一下，這項(xiàng)政策可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？ 潘石屹：最高人民法院的司法解釋規(guī)定，90天之內(nèi)必須拿到房產(chǎn)證，否則視房地產(chǎn)發(fā)展商違約。但在北京的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)辦理時(shí)間非常長(zhǎng)，有些項(xiàng)目一、兩年房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)。我注意到今年兩會(huì)期間，任志強(qiáng)以政協(xié)委員的身份向政協(xié)提交這個(gè)議案，向政府提議提高辦理房產(chǎn)證的效率的辦法。這個(gè)辦法得到政府兩、三個(gè)部門(mén)積極的響應(yīng)。如果能夠在30天之內(nèi)拿到房產(chǎn)證，我想這從技術(shù)上是完全可以辦得到的，只要政府各個(gè)部門(mén)的政策配套就可以做得到。購(gòu)房人早日拿到房產(chǎn)證，房地產(chǎn)銷售的交易才算圓滿完成。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)非常利好的消息和政策。希望政府能夠重新審查一下，減少在房地產(chǎn)交易中多余的沒(méi)有必要的環(huán)節(jié)，提高政府的辦事效率，尤其是盡可能清除二手房市場(chǎng)交易過(guò)程中的障礙。
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