新華社北京9月1日電 題：房貸政策迎來重要調(diào)整：存量房貸利率、首付款比例將有何變化？
新華社“新華視點”記者吳雨
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局日前發(fā)布通知，內(nèi)容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的調(diào)整，引發(fā)市場普遍關(guān)注。新政策做了哪些調(diào)整？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號？
存量房貸利率調(diào)整涉及約4000萬借款人
當前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸與新增房貸利差過大的問題引發(fā)關(guān)注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債，降低存量首套住房貸款利率。
根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。記者了解到，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且符合當?shù)厥滋追繕藴实拇媪孔》抠J款可以申請降低利率。
據(jù)測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
中國人民銀行有關(guān)負責人介紹，存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可以節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，并壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。
截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財務(wù)負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。
對此，金融管理部門有關(guān)負責人表示，鼓勵銀行批量辦理，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
招聯(lián)首席研究員董希淼認為，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
二套房首付比例下限統(tǒng)一調(diào)至30%
兩部門當日還宣布，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”和“非限購”城市。商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在實施“限購”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%。
另外，兩部門還調(diào)整了二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，調(diào)整為加20個基點。
近期，已有多地陸續(xù)調(diào)整了當?shù)胤抠J首付款比例，引導(dǎo)個人住房貸款實際利率下行，但仍受限于金融管理部門此前政策下限要求。專家表示，此次統(tǒng)一政策下限并適度下調(diào)，給地方留下更充足的調(diào)控空間，有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。
此次首套房貸款利率政策下限未作調(diào)整。董希淼認為，對于符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制相關(guān)條件的城市來說，還可階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋追抠J利率下限。
央行近期發(fā)布的第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，6月末，已有87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10至40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。6月新發(fā)放個人房貸利率4.11%，同比下降0.51個百分點。
推進利好政策落地提振市場信心
從明確首套房“認房不用認貸”標準，到延續(xù)實施居民換房個稅優(yōu)惠政策，再到引導(dǎo)降低存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策……近期一系列房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化調(diào)整，積極落實7月24日中央政治局會議的相關(guān)部署，政策工具箱不斷充實。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這些舉措持續(xù)堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，釋放支持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的信號，將為提振市場信心發(fā)揮重要作用。
隨著政策發(fā)布，市場對相關(guān)舉措盡快落地見效充滿期待。特別是大量存量房貸借款人希望早日享受政策利好，降低利息負擔。
此前，中信銀行、招商銀行等多家銀行高管在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，已對調(diào)整存量房貸利率進行了業(yè)務(wù)的分析測算，并制定了預(yù)案。農(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備工作，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實施。
金融管理部門有關(guān)負責人介紹，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這意味著，利率調(diào)整的幅度主要取決于商業(yè)銀行當時的加點情況，主要下調(diào)的是銀行當時過高的風(fēng)險溢價部分。
中信銀行副行長謝志斌表示，各地按揭貸款利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整難以實行“一刀切”，調(diào)整力度也要兼顧銀行實際的承受能力。
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量房貸利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
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