由全國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威機構(gòu)――全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、地產(chǎn)界新銳和權(quán)威強勢媒體――《藍籌地產(chǎn)評論》雜志和國內(nèi)最大專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站――搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、國內(nèi)首個不動產(chǎn)專門學(xué)院--北師大珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院四方共同主辦的“創(chuàng)造城市價值”2005中國地產(chǎn)年度論壇盛大啟航，本次論壇旨在開創(chuàng)城市價值新取向，提升城市核心競爭力！
21世紀是中國全面走向現(xiàn)代化的世紀，中國進入了前所未有的“建筑時代”。今天的建筑要體現(xiàn)了一個城市積極的、健康的、向上的時代精神，代表了對未來的精神向往；今天的建筑不僅能夠改變一代人的生活方式，也奠定這個城市未來幾百年的生活格局；今天的城市的價值決定地產(chǎn)的價值，而城市價值的提升有助于地產(chǎn)價值的提升，創(chuàng)造城市價值能夠更好的實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益，房地產(chǎn)的發(fā)展又能夠創(chuàng)造社會價值。因此，城市價值具有戰(zhàn)略性、長期性，是城市當前價值和未來潛在價值的統(tǒng)一。
主持人：大家好，訪談稍候開始！ 主持人：很高興今天大家來到這里，我們論壇開始了。各位搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)友大家好，歡迎光臨我們2005年中國地產(chǎn)年度論壇，在開始之前介紹一下聊天室的嘉賓們，首先介紹一下和我合作主持有李文杰先生和劉春生先生，李文杰先生是中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理，劉春生先生是《藍籌地產(chǎn)評論》理事會執(zhí)行秘書長，我們今天主題是如何提升房地產(chǎn)競爭力與房地產(chǎn)開發(fā)水準，我們首先有請劉春生先生介紹一下今天到場的嘉賓。
劉春生：我首先補充一點，今天參與我們論壇的主持人沒有介紹，是搜狐公司焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的美女總監(jiān)，我把今天出席論壇的嘉賓名單簡單介紹一下，北京思源宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司總裁李國平先生，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理李文杰先生，也是我們的主持人，還有我們北京鋒華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理魯應(yīng)紅先生，北京理想陽光房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊樂濤先生，北京瀚潮智業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李忠先生，北京誠必達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理程崇利女士，北京家春秋置業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理黃嵐先生，北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理吳江先生，北京朝陽大地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理段枚焱先生，北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理張偉東先生，北京華源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理金鑫先生，北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理林金城先生，北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理李國平，北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司營銷總監(jiān)張帆。感謝大家的光臨。我們今天一塊兒探討如何提升房地產(chǎn)競爭力與開發(fā)水準，大家都是行業(yè)的老大，也是行業(yè)的排頭兵，可以暢所欲言，很輕松的進行對話和聊天，請我們李總，我們的嘉賓主持給大家說一下。
李文杰：今天的題目是如何提升房地產(chǎn)競爭力，題目也非常大，能不能再給我們具體一點，比如說房地產(chǎn)的競爭力，比如說企業(yè)，還是說房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)水準，按照我們大家的理解來說。我最后發(fā)言，請他們先發(fā)言。
主持人：我們嘉賓主持非常高姿態(tài)，把先發(fā)言讓給大家，我們請北京思源宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限總裁李國平先生為我們發(fā)言。
李國平：我覺得今天這個場合，那么多代理行的朋友在這里，大家有一個交流。因為我覺得這個題目是這樣，上午通過一個電話才知道要講這么一個話題，而且這個話題就是說，咱們代理行是為發(fā)展商服務(wù)的，這個命題其實是發(fā)展商的，我倒覺得這點好談了，實際上涉及到咱們怎么看發(fā)展商如何形成競爭力和提高開發(fā)水準。實際上我覺得，包括在去年我發(fā)表過一篇文章也有一個觀點，實際上我覺得如果土地的供應(yīng)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)，如果供求關(guān)系不做很大的改變，我覺得可能這個話題還是提的為時過早，現(xiàn)在土地供應(yīng)都有問題了，大家想北京這種情況，上個禮拜在PK關(guān)于炒房團的問題，我說炒房團都死決了，房價該漲還得漲，如果供求關(guān)系假定像原來沒有大改變的話，我想也沒有問題。現(xiàn)在可能要考慮，下一步我認為大家在同樣一個起跑線上，包括現(xiàn)在很多的發(fā)展商第一輪競爭先是在拿地的環(huán)節(jié)，在拿地的環(huán)節(jié)大家都舉牌，有時候我們外人看起來比大家誰有自殺的勇氣，一個價格比一個價格高，看不懂這個價格在網(wǎng)上走。但是有一個問題就是說，當這個價格別人還敢拿還敢往上舉牌的時候你為什么不敢？其實這就是一個問題，或者說別人拿下來以后，別人能做，還能盈利，但你的帳散下來已經(jīng)是沒法做了，實際上下一步大家都在同樣一個起跑線上，同樣拿地的機會，假設(shè)大家多錢，或者說你沒錢，你有一個好的開發(fā)模式，你能算上帳錢也會找你，如果你有錢，你覺得怎么做都是虧本誰都會把錢往里栽，這種情況下就比地產(chǎn)的核心競爭力，這時候比同樣的價格和土地你能做，我不能做，這是什么？我想這就是所謂企業(yè)的核心競爭力。我想無非是幾個方面看這個東西，一個說如果在同樣拿這個東西的情況下，土地情況確定了，市場的情況也確定了，但我在運作的過程中我降低運作成本，也許我就比別人有錢，這個怎么做出來？可能某種專業(yè)化，可能就是一種方向，比如說萬科，我上次也舉過他們的例子，萬科提出二次專業(yè)化，所謂提出二次專業(yè)化的意思，上次到深圳座談的時候我也問他二次專業(yè)化是什么意思？實際上二次專業(yè)化的意思接下來寫字樓也不做了，肯定是做住宅了，而且住宅里面高檔住宅也不是他們主要做的方向，可能以后也是面向所謂中產(chǎn)階級所謂城市終端的住宅，再一次的細分，再一次的專業(yè)化，可能他們這次又做出一點事來，萬科以前在做駿源的時候也做不太好�，F(xiàn)在專注做這個東西有什么好處？我想有幾個好處是顯而易見，一個是萬科做產(chǎn)品方面的專業(yè)化，他做了很多模板式的，同樣的墻，同樣的材料，如果說他全國開發(fā)了很多的產(chǎn)品，在這方面投入了很多的研發(fā)，窗，材料，在這種情況下做到同樣一個東西我拿來我能做下來，你拿下來做不下來。真正萬科發(fā)現(xiàn)自己有的時候不太懂他的客戶，不一定很明白他的客戶，雖然已經(jīng)做了那么多年，平臺已經(jīng)建立起來的，所以他專注于做城市中產(chǎn)階級，他實際上沒有真正把部分客群搞明白，在產(chǎn)品的研究上可以真正做到對。其實我們有的時候拿一塊地，為什么發(fā)展商會找我們，就是讓我們幫他們做，其實這個過程挺漫長的，發(fā)展商每次一上來就是一個月給我做報告，他逼的你很急，你如果一個月出來的定位還會進行反復(fù)，而且交到設(shè)計師還有幾個月的反復(fù)，其實半年就過去了，但是像萬科這樣的公司只做某一類的客群，所以這方面很快。在這種情況下拿了一塊地，我可以把圖紙都翻過去，但是萬科也有一個缺點，這樣的話在萬科內(nèi)部搞設(shè)計比做市場的人還牛，說話聲音還要大，起碼成本的控制在開發(fā)的速度上，有時候在形成競爭力的時候要差異化，要創(chuàng)新，這個很難，拿了一塊地要創(chuàng)新是很難，所以差異化往往很難做，但是如果降低成本往往能顯出效益。當你的公司越大的時候，你做的越專，你面向的客群越集中，可能形成一個很好的競爭力，我覺得可能這是一個提升競爭力的方向。
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