住宅開發(fā)商在絕望中哭聲一片
潘石屹
昨天受“鳳凰衛(wèi)視”的邀請，我與任志強一起去《鏘鏘三人行》做節(jié)目。目前房地產市場不僅是杭州萬科的員工在哭，可以說已經是哭聲一片。在做節(jié)目時竇文濤總問房價降不降，第一期節(jié)目做完了大家覺得還沒有說清楚，我們三人又做了一期。我覺得還是沒說清楚，在這里再梳理一下思路。
中國房地產的現(xiàn)狀猶如12—15歲的青少年一樣，還是處在成長期，這是中國經濟發(fā)展的歷史決定的，與今天的美國、英國、法國、日本房地產行業(yè)的情況是不能相比的，這些國家的城市化在幾十年前，一百年前已經完成。從規(guī)模上來看，我國2007年商品房的銷售總額達到了2.9萬億元人民幣，這已經是一個很大的行業(yè)，尤其是房地產對國家經濟的帶動性很大。全國房地產商會的會長聶梅生曾經做過一項研究，得出房地產行業(yè)對別的行業(yè)的帶動是2.2倍的結論。這樣一個規(guī)模和影響都很大的房地產業(yè)就像一個青少年，個頭、身體長得和成人差不多了，但智慧、知識、情感這些軟件的發(fā)展還不完善。這個行業(yè)的管理也不完善。房地產行業(yè)從來都和金融有密切的聯(lián)系，需要大量資金的支持。但在中國房地產行業(yè)的資金來源就很單一，沒有與房地產相適應的資本市場，主要是靠銀行貸款，缺少其他融資渠道。這一點與國外成熟的房地產市場是很不同的。
房地產行業(yè)發(fā)展到2008年，面臨的最大困難是缺錢，缺錢到了極點，從所有上市房地產公司的報表中就可以清楚地看出來。就像正在長身體的小伙子，卻餓上幾天沒吃飯了，家長還總說你上周吃的太多了。房地產缺錢的原因有四點：第一，國際形勢不好，房地產商的境外融資計劃基本全泡湯了；第二，國內實行從緊的貨幣政策，對房地產行業(yè)控制得更緊；第三，發(fā)展商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，花了過頭的錢；第四，從2008年初以來，全國房屋成交量急劇下滑，到了8月底已經同比下滑近50%，這一點是核心。
從今年夏天以來，房地產行業(yè)處處在苦苦哀求，甚至自比四川地震時堅持了36天的“豬堅強”，等待解放軍來救援。但直到今天沒有任何資金政策松動的動靜。房地產行業(yè)龍頭老大萬科集團先急了，在中秋到來之際推出了一個“喜迎中秋八盤同慶”的計劃，名字很好聽，其實就是八個樓盤同時降價。比這個“喜迎中秋八盤同慶”計劃對行業(yè)打擊更大的是“松山湖會議紀要”。媒體采訪我時，我一直說，這是偽造的，不可能出自王石或郁亮之口，萬科也已出來聲明是偽造的，但這份紀要在網上卻是廣泛流傳，成了萬科對整個行業(yè)的《宣戰(zhàn)書》。一時，開發(fā)住宅的開發(fā)商絕望了。瑞銀本月9日報告“價格大戰(zhàn)敲響戰(zhàn)鼓”中說：“廣州富力十個樓盤降價！合景泰富在降價！南京恒大在降價！”……這些大型住宅開發(fā)的上市住宅開發(fā)商信心徹底喪失了，中小型住宅開發(fā)商就更沒有信心了�！八缮胶䲡h紀要”作為《宣戰(zhàn)書》的效果已經完全達到了。
事到如今，房地產業(yè)的下一步會出現(xiàn)什么局面？第一：失業(yè)率的上升，房地產和它相關的行業(yè)是勞動力密集的行業(yè)，絕大多數(shù)是農民工，這些農民工可能在國家的失業(yè)率中沒有統(tǒng)計，但是真實存在的。這些農民工全部來自中國最貧困的省份。第二：住宅價格互相攀比打折銷售，但成交量急劇萎縮。市場歷來都是買漲不買跌，住宅市場如此，股票市場也如此。第三：地方政府的出讓金收入大幅度縮水，2006年，2007年出讓的土地，地方政府有些收上來一部分出讓金，有些還沒有收到。第四：住宅開發(fā)商萎縮、虧損、被兼并甚至破產，尤其是那些買的土地的樓面價比售價還要貴的住宅開發(fā)商，當時的比喻是：“面粉的價格比面包貴”。第五：銀行的金融安全受到來自兩方面的威脅，購房客戶的“斷供”和住宅開發(fā)商的不良貸款。
與其他房地產商一起討論，對以上這幾種結果發(fā)生的時間順序各有不同的看法，但對這幾種情況發(fā)生的可能性，大家的看法是一致的。
眼下當務之急，是要給市場信心，給房地產行業(yè)貸款盡快“松綁”，解除捆綁在房地產行業(yè)的各種“繩索”。
給市場以信心是最重要的，這需要大家的努力。
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